Mutui, la tempesta perfetta qui ancora non si vede

Le tensioni sullo spread tra i titoli di Stato italiani e quelli tedeschi non hanno avuto ancora ricadute sensibili sul mercato dei mutui. Se ne avranno ed è inevitabile che ne debbano avere - saranno nel medio termine. Lo stesso vale per i probabili effetti che si produrranno con la fine del Quantitative easing della Bce: presto per valutarli. Resta il fatto che il costo del denaro è oggi ancora ai minimi storici, o di pochissimo sopra, e la liquidità è quanto mai ampia e disponibile. Soprattutto, i prezzi degli immobili in Italia sono assai lungi dall'aver recuperato lo scarto (25-30%) di valore perduto con la crisi iniziata dieci anni fa.



IL TEMPO DELLE OPPORTUNITÀ
Insomma siamo ancora nel tempo delle opportunità. Sta finendo un periodo d'oro? Probabilmente sì. Ma c'è ancora tempo. «A noi non risulta nessun rallentamento nelle istruttorie e nelle erogazioni. La competizione tra banche, in tema di mutui, è ancora alta.
Anzi, se proprio dovessimo dare retta a qualche segnalazione di rallentamento potremmo spiegarcelo con una qualche forma di congestionamento dei meccanismi e delle procedure amministrative, dettato dai volumi alti di ricorso alle pratiche di mutuo». Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnLine (l'operatore che produce l'Osservatorio più completo sul mercato dei mutui), spiega e aggiunge: «Non risulta alcuna tattica dilatoria, d'altronde non è una istruttoria più lunga che può favorire la banca in attesa di una variazione sui tassi di mercato».

SENZA ALLARMISMI
Non parlava espressamente di mutui, Mario Draghi, ma è della settimana scorsa la sua dichiarazione: «Nel complesso i costi complessivi dei finanziamenti bancari rimangono vicini ai minimi storici nella maggior parte dei Paesi, grazie a una base di depositi stabili».
Bando dunque agli allarmismi, in generale, ma in particolare per il mercato immobiliare e dei mutui. Naturalmente, a nessuno sfuggono le nuvole nere che si addensano sul futuro del mercato finanziario per il Paese, ma occorre fare distinzioni. Uno spread Btp- Bund «attorno a 300 non è coerente con i fondamentali dell'economia» e occorre ridurlo, altrimenti «si avrà un impatto sul patrimonio delle banche, un aumento del costo della raccolta e quindi dei finanziamenti a famiglie e imprese oltre a una loro riduzione». Che però fino a ora «non si è ancora verificata» grazie anche all'attivismo della Bce. Lo affermava una nota Abi a margine di un seminario un paio di giorni fa. I prestiti personali e quelli alle imprese, sono certamente più esposti a rischi. L'erogazione di un mutuo vive della solidità garantita dal mattone. D'altronde, le sofferenze bancarie non derivano certo dalla clientela di chi cerca di accendere un mutuo. E questo dà ragione della dinamica del mercato. Le interrogazioni registrate sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, relative alla richiesta di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), in ottobre segnano un incremento del 5,7% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso.

UN MERCATO POLARIZZATO
«Il mercato si è polarizzato tra acquisto della prima casa e surroghe (si veda l'articolo sotto, ndr)», aggiunge Anedda. Oltre il 90% dei mutui viene acceso per questi due motivi. Seconde case e ristrutturazioni raccolgono le briciole. Il mercato è sempre più orientato al tasso fisso: l'85,2% dei mutui erogati nel 2018 ha tale caratteristica, che si è accentuata nell'ultimo trimestre sfiorando il 90%. La durata più richiesta è di 20 anni (un terzo delle erogazioni), e per lo più i richiedenti sono oltre il 75% - sono residenti nel Centro-Nord. I due terzi dei mutui accesi finanziano cifre tra 50 e 150 mila euro.
L'anagrafica della clientela conferma uno spread generazionale sensibile. Solo l'1,5% dei mutui viene concesso a richiedenti con età non superiore ai 25 anni; e meno del 26% a soggetti tra 26 e 35 anni.
Marco Barbieri