Mercato immobiliare, ripartono le locazioni a medio termine. Borsa immobiliare dell'Umbria: ripresa dovuta soprattutto alle richieste per i centri storici

Il mercato immobiliare umbro si conferma “in movimento” coi segnali di ripresa delle compravendite, almeno nel primo semestre, replicati anche nelle locazioni, la cui domanda di quelle a medio termine è ripresa a salire, in Umbria, specie nelle città d’arte. Lo rileva la Borsa immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di commercio regionale.
A trainare la ripresa delle richieste di affitto, i centri storici col dato regionale che presenta un trend positivo dovuto in parte alla trasformazione del mercato delle locazioni brevi, concentrate ormai nei soli tre mesi centrali dell’anno, e alcuni aspetti fiscali non proprio convenienti per i proprietari immobiliari. «L’offerta di locazioni a medio termine – sostiene Paola Berlenghini, agente immobiliare componente del Comitato di vigilanza della Borsa immobiliare dell’Umbria - è una valida risposta grazie alla possibilità di ridurre considerevolmente i costi di gestione e alla crescente domanda per questo tipo di mercato da parte sia di italiani sia di stranieri. Persone alla ricerca di un’àncora nella precarietà, di nuovi stili di vita, di dimore del cuore dove poter anche lavorare da remoto. Meno vacanze, quindi, ma più stanzialità anche se stagionale».
Le elaborazioni della Borsa immobiliare dell’Umbria su dati del Rapporto 2022 dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate con la collaborazione dell’Associazione bancaria italiana confermano tale tendenza almeno riferita al 2021. Si scopre così che a fronte di un calo - rispetto al 2019 - del 12,6% delle abitazioni locate con contratti ordinari non agevolati di lungo periodo, quelle locate con contratto non agevolato a carattere transitorio sono aumentate dell’1,4% e le abitazioni con contratti agevolati di medio periodo (soprattutto per studenti) hanno registrato un’avanzata del 23,9%. Nella mappa delle preferenze spiccano i centri storici anche se non sempre l’offerta di immobili consente di sfruttare appieno i vantaggi di tale fase del mercato orientata verso locazioni di medio periodo. «La qualità dell’offerta di case e appartamenti nei centri storici delle città d’arte umbre – aggiunge Berlenghini - dovrà ambire a soddisfare il bisogno di stabilità, comfort e benessere psicofisico, offrendo vani ampi e luminosi, investendo in tecnologia per evitare sprechi e ridurre i consumi e per accrescere il senso di sicurezza. L’offerta, per essere competitiva, deve proporre immobili, arredi, elettrodomestici e biancheria periodicamente manutenuti e aggiornati, a canoni di mercato più alti rispetto alle locazioni residenziali e al netto degli oneri accessori, tra i quali le utenze, l’imposta sullo smaltimento dei rifiuti, gli oneri condominiali, il controllo periodico della caldaia, la manutenzione degli spazi esterni. Costi che dovranno risultare facilmente gestibili e soprattutto trasparenti».
Quanto ai numeri delle locazioni, nel 2021 si è registrato un aumento del 5,9% di quelle a uso abitativo, del 13,6% dei contratti a uso non abitativo, ma l’intero segmento non ha ancora recuperato le posizioni 2019.

La metà dei contratti è rappresentata da quelli ordinari di lungo periodo, il 26,9% da quelli agevolati (tipologia 3+2), il 18,2% da quelli ordinari transitori, il 4,7% (ma il dato è nazionale) da contratti agevolati per studenti. Sulla scelta della tipologia del contratto da attivare pesa anche l’aspetto fiscale: «Che si tratti di contratti turistici a canone libero o di transitori a canone concordato – osserva Berlenghini - esercitando l’opzione della cedolare secca il locatore versa solo il 21% di imposta sul reddito da locazione, calcolata sul canone incassato (non sugli oneri accessori) nel caso di contratti turistici e transitori non asseverati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini (la certificazione che attesta che il contratto in canone concordato è regolare e quindi ha diritto ad accedere a tutte le agevolazioni previste per questa condizione contrattuale, ndr). Il proprietario invece versa solo il 10% di imposta sul canone (e non sugli oneri accessori) nel caso di contratti transitori accompagnati dall’attestazione asseverata dai sindacati. Inoltre, esercitando l'opzione, non sono dovute le imposte di registro e di bollo».