Proviamo a spiegare perché. I servizi generali in un quartiere sono definiti dalle norme tecnice di attuazione del piano regolatore generale. Ovvero «le attrezzature scolastiche, religiose, sanitarie e assistenzali, ricreative, commerciali, amministrative, annonaria, turistiche, impianti tecnologici, depuratori, centrali elettriche, telefoni, poste e simili, ma anche installazioni speciali come aeroporti, ferrovie, cimiteri, nettezza urbana, etc». Ovvero sono aree destinate a migliorare la qualità della vita di chi vive in quella porzione di territorio. Quindi la «volumetria scaturente» a questo dovrebbe essere destinata, ai servizi. Invece in R6 viene trasformata con un colpo di bacchetta magica: l'80% diventa residenziale. Ovvero appartamenti. Come è possibile? Francamente è un mistero.
AREE INEDIFICABILI... ADDIO
Ma non è tutto. Al punto 3 nelle Nta si legge: «i volumi di cui al punto precedente risulteranno per il 60% residenziale e per il 40% servizi generali». Il riferimento è alle «aree con destinazioni diverse e senza alcuna potenzialità edificatoria», indicate al punto 2. Avete letto bene: «aree senza alcuna potenzialità edificatoria». Quindi non ci si può costruire, invece con un altro colpo di bacchetta magica diventano non solo edificabili, ma «al 60%» potranno ospitare la realizzazione di appartamenti. Altro miracolo.
LA SPECULAZIONE DEL COMUNE
La follia è che - incredibilmente - ne beneficia anche il Comune, non solo i privati. «La volumetria scaturente» da queste aree «è quella derivante dall'applicazione di indice di Piano (1,5 mc per mq) con la seguente distribuzione 1 mc/mq ai privati e 0,5 mc/mq alla Pubblica amministrazione». Ecco come il Comune diventa parte attiva di questo passaggio che a prima vista appare una speculazione edilizia. In R6 non si capisce più cosa si debba intendere per servizi generali, visto che in ciascuno dei 14 comparti la stragrande maggioranza della cubatura è destinata alla costruzione di appartamenti con solo una quota minoritaria per i servizi generali.
ABITANTI EXTRALARGE
Tutta la variante appare quindi redatta con questo fine: insediare cubature senza tener conto di alcun vincolo. Tutti i parametri utilizzati sembrano piegati a questo fine. Prendete il calcolo del numero degli abitanti del quartiere, dato fondamentale per il calcolo delle cubature insediabili: i progettisti lo calcolano in base all'estenzione dell'R6 indicata nel Piano regolatore generale del 1972: 52,49 ettari. La legge prevede però che a questo numero vadano sottratte le aree destinate a servizi generali prima di calcolare gli abitanti. Ma i progettisti usano il dato del 1972 che prendeva atto del fatto che nel quartiere R6 non vi fossero aree destinate a servizi generali. Bella forza: il mercato settimanale, il liceo Majorana, i supermercati, i campi sportivi, perfino la chiesa del Sacro Cuore sono state realizzate successivamente, per non parlare della Curia. Possibile una simile svista? Inoltre questa è una variante del Piano particolareggiato esecutivo approvato nel 1979.
Non è stato possibile a chi scrive rintracciare la relazione generale di quel Ppe ma c'è da giurarci che all'epoca questo calcolo fu fatto. In questo modo il calcolo degli abitanti lievita a 7.874 e i volumi inseribili nel quartiere balzano a 787.400 mc. E' un calcolo che, come abbiamo visto, appare drogato in partenza.
Ma non è tutto. I progettisti infatti dovevano sottrarre alle volumetrie insediabili quelle che già esistono nel quartiere che, dicono, sono pari a 549 mila metri cubi per il residenziale. Curiosamente al momento della sottrazione i volumi insediati precipitano a 531.811, senza alcuna spiegazione consentendo un surplus di 18 mila metri cubi. Risultato: i volumi potenziali da spalmare sul quartiere sono 98 mila anziché 70 mila. Poi nella realtà la somma nei comparti balza a 150 mila mc di residenziale. Ennesimo mistero.
NEGOZI A DISMISURA
Non è tutto neppure qui. Inspiegabile anche quanto accade per uffici e negozi. Quelli già insediati nel quartiere per i progettisti sono pari a 295.835 mc, una cifra mostruosa che di fatto satura l'R6. Ma il dato viene aggirato con un altro tocco di bacchetta magica. Non si parla più di commercio e uffici ma di servizi generali e spuntano così altri 81.471 metri cubi, peccato che come abbiamo visto tra i servizi generali sono compresi anche i negozi. Ecco l'escamotage. Ecco la moltiplicazione delle cubature residenziali e commerciali.
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