ll mutuo non teme l’effetto Powell, largo agli under 36: i costi aumenteranno gradualmente

Sta cambiando il vento sui tassi di interesse.

Dopo anni di costo del denaro prossimo allo zero, l’impennata dell’inflazione sembra abbia bruscamente risvegliato i banchieri centrali spingendoli a un cambio di rotta anticipato. Certo, c’è da fare i conti con l’avanzata della variante Omicron e con i segnali di rallentamento della crescita che arrivano da più parti, Usa compresi. Ma la strada sembra tracciata. Certi tassi, così ai minimi storici, rimarranno alle spalle. Ma a fare la differenza soprattutto tra Europa e Stati Uniti sarà la velocità della marcia indietro. E così se Jerome Powell vede i tassi vicini all’1% per fine 2022, il passo di Christine Lagarde sembra destinato a essere molto più dosato. La Bce, contrariamente alla maggior parte delle altre banche centrali e in modo simile alla Banca del Giappone, era rimasta al livello minimo dei tassi di interesse e ha compiuto acquisti netti di asset già molto prima della pandemia. Ci si aspetta una graduale riduzione del ritmo degli acquisti di asset netti nel tempo, man mano che la situazione della pandemia migliora, dicono gli analisti, ma resta meno probabile che Francoforte ponga fine agli acquisti e aumenti i tassi di interesse nel 2022. Questo non vuol dire che i mercati non abbiano già fiutando l’aria, ritoccando qualche frazione di rendimento rispetto ai minimi storici. Nel frattempo, però l’effetto inflazione lascia intravedere tassi reali negativi, almeno per un po’. Una buona notizia per chi ha o richiede un mutuo.

LE PREVISIONI

Ancora oggi è possibile strappare un mutuo con tasso fisso, dove si concentra oltre il 90% delle richieste del mercato, intorno all’1,2-1,3%. E il cammino di avvicinamento a tassi più alti sarà comunque molto graduale, stando ai segnali che arrivano da Lagarde. Promettendo dunque un altro anno di crescita dei mutui trainato soprattutto dalla spinta degli under 36 per la prima casa. A confermarlo è Alessio Santarelli, direttore generale di Mutuionline. «Ci vorrà parecchio tempo perché i tassi Irs che incidono sul “fisso” arrivino a valori significativi», spiega. È prevedibile un aumento progressivo nel 2022, ma nessuno choc all’orizzonte. Certo, aspettare costa, fa notare Santarelli, ma «sulla prima casa vediamo ancora i tassi più bassi della storia». Di certo, davanti alla prospettiva di una normalizzazione della politica Bce, i finanziamenti a tasso fisso la faranno da padroni. «Sono più semplici da spiegare e capire», precisa Santarelli, «sono ancora ben lontani dalla soglia del 2% e rappresentano una sorta di polizza assicurativa a lungo termine su quello che succederà a seguito delle prossime mosse di politica monetaria».

Ecco perché il 2022 sarà l’anno in cui è lecito aspettarsi un’ulteriore spinta dei mutui-giovani, favorita dalla garanzia statale. A settembre una su due delle nuove richieste è arrivata proprio da un under 36. Secondo quanto emerge dalla bussola Crif-Mutuisupermarket del terzo trimestre 2021, la fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni ha continuato infatti ad aumentare il suo peso, arrivando a spiegare il 35% delle richieste totali sul canale online, da confrontarsi con valori attorno al 23% registrati nel 2020. Guardando invece la sola finalità “mutuo acquisto prima casa”, la fascia di richiedenti under 36 arriva addirittura a spiegare a settembre quasi il 50% delle richieste raccolte sul canale online con tale finalità. A conferma che il modello di incentivo promosso dal governo a distanza di pochi mesi dal lancio sta già funzionando bene ed è destinato ad esaurire in fretta anche l’ulteriore stanziamento introdotto dall’esecutivo: quasi 250 milioni in più per l’anno prossimo. Del resto, la soglia massima di reddito fissata per i beneficiari a 40.000 euro rende molto ampia la platea visto che soltanto il 3% dei giovani va oltre questa soglia, mentre la garanzia statale al 90% limita moltissimo il rischio per le banche. Le quali a quanto pare hanno saputo cogliere immediatamente l’occasione offrendo tassi ben al di sotto dei tetti fissati dal Decreto Sostegni-bis (l’1,8% per il fisso e il 2,2% per il variabile). Al punto da consentire a un giovane anche con un contratto di lavoro precario di spuntare condizioni molto vicine a quelle accordate a un lavoratore a tempo indeterminato con già una carriera alle spalle. Anzi, capita addirittura che il giovane possa pagare la metà di un cinquantenne anche dirigente con un reddito doppio.

GLI ESEMPI

Osservando la simulazione fatta su un mutuo a 25 anni di importo pari a 140-150.000 euro, all’incirca l’importo medio richiesto ma anche erogato ai giovani a novembre secondo i dati Crif, per acquistare una prima casa valutata 160.000 euro si scopre che si può spuntare - anche con un contratto a tempo determinato e un reddito di 1.800 euro - ancora l’1,2% di tasso finito (con l’indice sintetico del costo all’1,26% grazie al fondo di garanzia dello Stato). Il che vuol dire pagare una rata mensile di 540 euro. Senza l’agevolazione del governo, il finanziamento è offerto al 2,45% (2,62% di indice sintetico di costo). In questo caso l’importo mensile sale a 624 euro. E non cambiano condizioni se il finanziamento arriva a coprire l’intero valore della casa. O se il richiedente ha un reddito di 1.200 euro. Lo stesso mutuo, a tasso variabile, è offerto allo 0,50% (euribor a 1 mese attualmente negativo più spread pari all’1,05%) e indice sintetico di costo allo 0,55% nel caso della garanzia giovani (496 euro al mese). Senza il sostegno dello Stato il tasso sale all’1,70% (la rata cresce a 573 euro). In definitiva, l’assicurazione contro il rischio di rialzo dei tassi costa soltanto 44 euro per un giovane che risponde ai requisiti previsti dalla garanzia Consap e 77 euro nell’ipotesi non scatti il sostegno del governo. A conferma di quanto sia ancora positivo il momento. Provando a inoltrare la stessa la domanda per lo stesso immobile e con lo stesso importo di mutuo, ma questa volta da parte di un cinquantenne con un contratto a tempo indeterminato e un reddito di 3.600 euro, il tasso fisso sale all’1,96% (Irs+1,61% di spread) e una rata di 590 euro. Ma in alcuni istituti può arrivare al 3,68% e la rata a 714 euro nella peggiore delle proposte. Per una volta non ci sono dubbi sulla mano tesa a chi sceglie l’acquisto invece della locazione.