Riuscire a deliberare i lavori usando i superbonus del 110 per cento per l’efficientamento energetico e la messa in sicurezza sismica, potrebbe essere difficile se in un condominio ci sono troppi uffici. Potrebbe essere questo l’effetto della circolare interpretativa emanata dall’Agenzia delle Entrate nei giorni scorsi con la quale il Fisco ha dato le indicazioni operative per accedere agli incentivi del governo.
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Superbonus 110%
Nel provvedimento l’Agenzia introduce una distinzione tra edifici condominiali «a prevalente destinazione residenziale» ed edifici condominiali che invece non sono a prevalente destinazione residenziale. Nel primo caso si tratta di quei palazzi in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento. Se invece gli appartamenti in cui abitano le famiglie rappresentano meno della metà della superficie dell’edificio, allora il palazzo non viene più considerato residenziale.
Ma cosa accade allora all’ecobonus e al sismabonus? Secondo quanto riportato nella circolare dell’Agenzia, spiega il Centro studi Eutekne, che sul tema sta per pubblicare un approfondimento, se l’edificio condominiale è «a prevalente destinazione residenziale», è possibile ammettere al super-bonus al 110% tutti i proprietari e i detentori di unità immobiliari che sostengano spese per interventi agevolati sulle parti comuni dell’edificio, cioè sia i proprietari e i detentori di unità immobiliari residenziali, sia i proprietari e i detentori di unità immobiliari non residenziali, come uffici e negozi. Se invece l’edificio non è «a prevalente destinazione residenziale», e dunque ci sono più uffici e negozi che appartamenti, è possibile ammettere al super-bonus al 110% solo i proprietari e i detentori di unità immobiliari residenziali che sostengano spese per interventi agevolati sulle parti comuni dell’edificio, mentre i proprietari e i detentori di unità immobiliari non residenziali restano esclusi dal super-bonus al 110% sulle spese che sostengono anch’essi, per quota parte, su quei medesimi interventi sulle parti comuni dell’edificio.
IL NODO
È evidente che, non potendo ottenere gli incentivi del 110 per cento previsti dal governo sarà difficile per un condominio in cui c’è un numero prevalente di uffici e negozi, riuscire a deliberare i lavori. E questo nonostante con il decreto agosto il governo abbia deciso di abbassare le maggioranze in assemblea per dare il via alle ristrutturazioni energetiche e sismiche, portandole a solo un terzo dei millesimi del fabbricato ferma restando la presenza in assemblea di almeno la metà dei condomini. Il decreto 34/2020, spiega Eutekne, «non pone distinguo di sorta circa la natura e composizione dell’edificio condominiale, dovendosi dunque ritenere che il super-bonus al 110% possa competere anche nel caso in cui il condominio non sia a prevalente destinazione residenziale e finanche nell’ipotesi di edificio suddiviso in una pluralità di unità immobiliari nessuna delle quali sia a destinazione residenziale. Ciò per altro», aggiunge il Centro studi, «è coerente al fatto che il super-bonus al 110% va a potenziare agevolazioni concesse a fronte del sostenimento di spese per interventi essenzialmente riconducibili alle discipline dell’ecobonus e del sismabonus, aventi entrambe un ambito oggettivo che comprende non soltanto gli interventi effettuati su immobili a destinazione abitativa, ma anche su immobili aventi altre destinazioni».