Il superbonus 110% è valido per gli edifici con abusi edilizi? Tutti i chiarimenti

Il superbonus 110% è davvero valido per gli edifici con abusi edilizi? I chiarimenti del ministero
di R.Ec.
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Sabato 18 Settembre 2021, 16:43 - Ultimo aggiornamento: 17:47

Il Superbonus 110% è valido anche per gli edifici irregolari, con abusi edilizi, ma a precise condizioni. A confermarlo il Ministero dell'Economia, rispondendo a una interrogazione dei deputati del Partito Democratico Mario Fragomeli e Gianluca Benamati. Il chiarimento arriva mentre si attende una nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate sullo sconto del 110% sui lavori green nelle case.

Il documento servirà a risolvere tutti i dubbi degli operatori sorti dopo le molte modifiche per snellire le procedure burocratiche necessarie a ottenere l'agevolazione. Negli ultimi tre mesi, infatti, il governo Draghi è intervenuto in modo deciso per provare a semplificare la misura, a partire dalla comunicazione di inizio lavori asseverata (la cosiddetta "Cila" che ha permesso l'avvio di molti cantieri, soprattutto nei condomini). Quest'ultima può essere usata per gli interventi di efficientamento energetico (e per gli antisismici previsti dal Sismabonus), ma non per i lavori di demolizione e ricostruzione.

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Superbonus 110% anche dove ci sono abusi edilizi, quali i limiti?

Il ministero ha spiegato che la Cila non richiede l'attestazione dello stato legittimo previsto dal Testo Unico dell’edilizia. Sono quindi silenziosamente sanabili gli abusi edilizi? No, perché questi possono e devono essere sempre segnalati se conosciuti. Nel documento per avviare i lavori l’aspetto fiscale è tenuto separato da quello della regolarità edilizia e non cambiano in alcun modo i controlli delle amministrazioni comunali per evitare e sanzionare gli abusi.

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Il caso oggetto dell'interrogazione parlamentare, infatti, era di un condominio costruito diversamente dal progetto originario e urbanisticamente insanabile. Tuttavia gli inquilini avevano pagato la sanzione prevista dal comune di appartenenza per rendere l'edificio alienabile.

La Cila, dunque, permette di semplificare la burocrazia ed è particolarmente utile nei condomini con molte abitazioni. Con questa  procedura le irregolarità commesse da pochi non pregiudicano la possibilità di avviare il cantiere per la riqualificazione energetica.

Cos'è il Superbonus 110% e come si ottiene

Si tratta di una detrazione al 110% delle spese sostenute per gli inteventi energetici dal 1° luglio 2020, a fronte di interventi edilizi “trainanti” e “trainati”. Tra i primi: isolamento termico delle superfici; interventi sugli immobili unifamiliari o sulle parti comuni degli edifici per sostituire gli impianti di climatizzazione invernale con impianti alternativi per il riscaldamento centralizzati (a condensazione e a pompa di calore), raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria. Tra i secondi: demolizione e ricostruzione di un immobile per migliorare le prestazioni energetiche, installazione di micro-generatori per la fornitura di energia o di impianti per la ricarica di veicoli elettrici (per una spesa massima di 3mila euro), sostituzione degli infissi e installazione di pannelli fotovoltaici.

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I beneficiari possono essere: condomini e persone fisiche (in prime e seconde case); onlus, organizzazioni di volontariato e del terzo settore; istituti autonomi case popolari (Iacp); società sportive dilettantistiche (per lavori negli spogliatoi); cooperative edilizie di abitazione. Sono invece escluse case e ville di lusso.

Per ogni tipo di intervento, poi, ci sono diversi limiti economici. Per i lavori di isolamento termico il tetto massimo di detrazione è: 50mila euro per immobili unifamiliari o indipendenti all'interno di edifici plurifamiliari, 40mila euro per ogni nucleo dentro edifici edifici da uno a otto unità immobiliari e 30mila euro per ogni unità se ce ne sono più di otto. Per sostituire gli impianti di climatizzazione, invece, i limiti sono rispettivamente: 30mila euro, 20mila euro e 15mila euro

E ancora, per l’installazione di impianti fotovoltaici il massimo sgravio è di 48mila euro per unità immobiliare, con limite di spesa di 2.400 euro per kW ora (ma scende a 1.600 se ci sono demolizioni, ricostruzioni o nuove costruzioni). Per i sistemi di accumulo il tetto è sempre 48mila euro (con limite di 1.000 euro per kW ora), mentre per la sostituzione degli infissi la detrazione massima è di 60mila euro.

Al momento possono beneficiare dello sgravio tutti quelli che eseguono i lavori fino al 31 dicembre 2022 (se entro il 30 giugno 2022 sia stato fatto il 60% dell’intervento complessivo). Per condomini e case popolari, invece, la scadenza è il 31 dicembre 2023. Unica condizione prevista è ancora una volta che al 30 giugno 2023 i lavori abbiano raggiunto il 60%. L'estensione al 2023, quindi, è al momento limitata a casi specifici, ma l’intento del Governo è farla valere per tutti.

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Il Sismabonus

Simile al Superbonus 110% è il bonus sisma. Si tratta sempre di una detrazione con quella percentuale e vale per: lavori antisismici generici; interventi per la riduzione del rischio sismico di una o due classi, anche sulle parti comuni dei condomini; demolizione e ricostruzione di edifici, sempre per abbassare il rischio, tramite imprese edilizie. Gli interventi devono contribuire effettivamente alla riduzione del rischio sismico (le abitazioni devono essere in una zona sismica 1,2 o 3). Il tetto è fissato a 96mila euro. Se poi al posto dello sconto si cede il credito a un'impresa di assicurazione stipulando una polizza a copertura del rischio di calamità, la detrazione su quest'ultima arriva al 90%. Come per il Superbonus si attende una proroga fino a fine 2023.

Come funziona la Cila

Il modulo per la Cila-superbonus contiene solo le informazioni essenziali. Devono essere indicati gli estremi del permesso di costruire o del provvedimento che ha legittimato l'immobile (come la data di rilascio), ma per gli edifici la cui costruzione è stata completata prima del 1 settembre 1967 è sufficiente una dichiarazione. Non è più necessaria l'attestazione di stato legittimo, particolarmente complessa e onerosa, ma è sufficiente la dichiarazione del progettista di conformità dell'intervento da realizzare. Anche la documentazione progettuale da allegare è improntata alla massima semplificazione, anche perché le necessarie asseverazioni da parte del tecnico sono già trasmesse all'Enea. L'elaborato progettuale da presentare consiste nella descrizione, in forma sintetica, dell'intervento da realizzare

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Eventuali elaborati grafici devono essere presentati soltanto se indispensabili a una più chiara e compiuta descrizione. Per gli interventi in edilizia libera, basta una semplicissima descrizione dell'intervento nel modulo. Per facilitare la compilazione, è inclusa una tabella riepilogativa degli allegati al modulo, che illustra anche i casi in cui si rendono necessari. 

I chiarimenti su montascale, sonde geotermiche e immobili in comproprietà

Dall'interrogazione parlamentare dei deputati Pd, infine, sono arrivati altri tre chiarimenti molto specifici sul Superbonus. Se un immobile in comproprietà viene demolito e ricostruito, ma uno dei proprietari ha già usufruito del superbonus, il comproprietario che non ha mai beneficiato dello sconto può utilizzarlo pienamente, l'altro no (nemmeno per la demolizione).

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E ancora: per quanto riguarda i montascale (costruiti quando non si può installare un ascensore e si cerca di superare le barriere architettoniche), l'intervento per rientrare nel bonus deve rispettare tutta la normativa tecnica di setttore. Infine nei casi di installazione di sonde geotermiche, il contributo è sempre utilizzabile. Queste, infatti, rientrano nei lavori di «sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti con impianti centralizzati dotati di pompe di calore e sistemi ibridi assemblati in fabbrica anche con sonde geotermiche ed eventualmente abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo».

L'avviso di Enea

Con un avviso sui suoi portali web, inoltre, Enea ha chiarito che:

1) “Le spese relative ai lavori trainati eseguiti sulle parti private, anche se parzialmente conclusi, possono essere inserite negli stati avanzamento lavori;

2) Le spese relative ai lavori di coibentazione di una copertura (tetto) non disperdente sono ammissibili quando non si esegue contemporaneamente la coibentazione del solaio sottostante;

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3) La coibentazione è ammessa se il tetto separa vani riscaldati dall’esterno o separa i vani non riscaldati dall’esterno, quando non si esegua congiuntamente la coibentazione del solaio sottostante;

4) Anche per quanto riguarda la ripartizione degli stati lavori in varie fasi, usufruendo da subito del credito d’imposta, si dispone che i lavori trainati sulle parti private, anche se conclusi solo parzialmente, potranno essere inseriti all’interno degli stati avanzamento lavori.

 

 

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