Casa, metri e posizione: ecco il nuovo Catasto. Pronta la riforma del governo

Casa, metri e posizione: ecco il nuovo Catasto. Pronta la riforma del governo
di Luca Cifoni
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Sabato 14 Febbraio 2015, 06:10 - Ultimo aggiornamento: 3 Marzo, 14:07

Alla fine, tra cinque anni, le categorie catastali delle abitazioni saranno 8 invece delle attuali 26. Il valore sarà stimato in base a parametri che comprendono posizione, superficie e altre caratteristiche. Obiettivo della riforma del Catasto, che dovrà essere completata nel 2019, è assicurare una maggiore equità del sistema fiscale, senza però aumentare il gettito complessivo delle imposte sugli immobili. Le linee guida dell'ambizioso riassetto che riguarda oltre 63 milioni di unità immobiliari sono contenute nel decreto legislativo che il governo approverà venerdì 20 febbraio; ma anche - più dettagliatamente - in un documento tecnico elaborato dall'Agenzia delle Entrate e presentato alle associazioni di categoria.

La prima grande novità è che il nuovo Catasto permetterà di valutare non solo le rendite, ma anche i valori patrimoniali. Valori che verranno determinati sulla base di quelli di mercato, riferiti al triennio precedente (dunque al 2012-2014 visto che la riforma parte quest'anno). Le unità immobiliari saranno classificate in base alla destinazione d'uso e per quanto riguarda quelle ordinarie anche all'ambito territoriale. Due le destinazioni d'uso: ordinarie e speciali. Le prime si articoleranno in 8 categorie catastali, mentre oggi sono 26. In particolare le abitazioni verranno raggruppate in tre sole categorie: fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui, fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera, abitazioni tipiche dei luoghi. Ci saranno poi uffici studi e laboratori professionali, cantine e soffitte, posti auto coperti e scoperti, negozi e laboratori artigianali, magazzini e locali da deposito.

Rispetto al sistema attuale, salta ad esempio la distinzione tra abitazioni signorili (di lusso), quelle ordinarie e quelle popolari; una distinzione che a distanza di molti anni risulta ampiamente anacronistica, oltre che fonte di iniquità fiscale. Al contrario è prevista una classificazione molto dettagliata per le categorie speciali che saranno 18, dalle varie tipologie di impianti produttivi fino a caserme, scuole e ospedali.

GLI IMMOBILI IMPRODUTTIVI

Per le categorie ordinarie, a partire dalle abitazioni, sarà importante l'ambito territoriale. Il governo ha scelto, anche per velocizzare il processo, di usare come base le attuali Zone Omi (Osservatorio sul mercato immobiliare) invece delle microzone definite a livello comunale. Le Zone Omi sono attualmente oltre 30.000 ma ai fini del nuovo catasto potranno essere accorpate tra loro, anche unendo quelle di Comuni diversi. La valutazione sarà fatta mediante funzioni statistiche, con l'obiettivo di garantire accanto all'equità anche la trasparenza: idealmente il cittadino potrà verificare i parametri utilizzati e dunque capire come si è arrivati alla base imponibile dell'imposta che poi dovrà pagare.

Ma quali saranno i parametri presi in considerazione? Per le abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui c'è ad esempio un insieme minimo di sette variabili: l'intorno, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione, la presenza dell'ascensore, la superficie, il livello di piano e l'affaccio. La superficie, espressa in metri quadrati (al posto dei vecchi vani), avrà naturalmente un ruolo essenziale.

LA FINE DEL PROCESSO

Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali il criterio di base sarà invece quello della stima diretta, visto che in generale hanno molto meno mercato. Accanto alle due destinazioni d'uso ci saranno poi immobili classificati come improduttivi, quali ad esempio le chiese e i luoghi di culto che resteranno non gravati da tasse.

Che conseguenze avrà il nuovo assetto sulle tasse pagate dai cittadini? Il principio base è quello dell'invarianza di gettito complessivo: chiaramente ciò si tradurrà in un aumento per alcuni contribuenti e in un calo del prelievo per altri. I valori patrimoniali determinati con il nuovo Catasto (quando saranno pronti, alla fine del processo) diventeranno la base per il calcolo delle imposte.

Toccherà quindi al governo con appositi provvedimenti rivedere le attuali aliquote dei vari tributi, dalla Tasi-Imu che probabilmente cambierà nome nel frattempo, fino alla tradizionale imposta di registro e di quelle sui redditi.