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  • di Giuseppe Spoto
  • Mercoledì 31 Ottobre 2018, 08:45

Vendere l’immobile con riserva: si è proprietari fino all’ultima rata

L’articolo1523 del codicecivile stabilisce che nella vendita con riserva di proprietà, l’acquirente diventa proprietario solo al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo, nonostante il bene venga consegnato al compratore al momento della stipula dell’atto negoziale. La vendita con riserva di proprietà è un contratto che permette al venditore di mantenere la proprietà sul bene oggetto del trasferimento fino al pagamento dell’intero prezzo pattuito. Nel caso di risoluzione del contratto per causa dell’acquirente, il venditore restituirà le rate già riscosse, ma avrà diritto a un compenso per il godimento che l’acquirente ha avuto del bene a titolo di risarcimento deldanno.
Vi sono aspetti vantaggiosi e svantaggiosi per entrambi i contraenti.

Tra i principali vantaggi per il venditore possiamo certamente ricordare che spettano all’acquirente le spese di manutenzione e le spese necessarie per la custodia dell’immobile, oltre al fatto che il venditore potrà mantenere l’effettiva proprietà sino alpagamento del prezzo convenuto.
Anche l’acquirente può avere dei vantaggi derivanti dalla stipula di tale particolare forma di contratto, perché avrà la disponibilità immediata dell’immobile e potrà opporsi ad eventuali terzi sopravvenuti nell’acquisto, purché ovviamente il contratto venga debitamente trascritto.
Un altro vantaggio per l’acquirente è che gli oneri fiscali connessi alla proprietà dell’immobile come imposte dirette o tributi localirimangonoa carico del venditore, ameno che non si tratti del pagamentodell’impostadi registro, di imposte ipotecarie e catastali o dell’Iva che invece sono a suocarico.

Il contratto di vendita con riserva di proprietà prevede la rateizzazione della somma dovuta, ma il mancato pagamento di una rata, a meno che non superil’ottavaparte del prezzo non determina automaticamente la risoluzione dell’accordo. Tale modello contrattuale è molto utile nel caso in cui l’acquirente non riesca ad accedere velocemente al credito bancario e non disponga dell’intero prezzo, pur avendo una rendita che gli permetta comunque di essere adempiente e di potere acquistare l’immobile. Questo contratto è però maggiormente utilizzato per acquistare beni mobili. Qualche dubbio sulla possibilità di applicare tale strumento alla compravendita di beni immobili è stato superato dall’evoluzione giurisprudenziale sul punto che ha finito perammetterlo in concreto. Oltre che nella cessione di azienda, si tratta di un meccanismo che è molto utilizzato soprattutto nell’ambito delle vendite di terreni agricoli.

Al momento della trascrizione nei registri immobiliari deve risultare la condizione sospensivadella riserva, inmodo da tutelare sia il venditore, sia il compratore per qualsiasi successivo atto di disposizione eventualmente compiuto a favoredi terzi. Non bisogna confondere il patto di riserva di proprietà con il patto di riscatto, con cui viene riconosciuto al venditore il diritto di riacquistare il bene venduto alle condizioni stabilite entro un termine stabilito. I termini massimi sono due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili. Questo strumento può essere utilizzato dal venditore che ha bisogno di denaro e che vende solo per necessità,mache vuole salvaguardare la possibilità di ritornare ad essere il legittimoproprietario, restituendo il prezzo pattuito e le spese conseguenti all’acquisto.

Nella vendita con patto di retrovendita, il compratore siobbliga nei confronti del venditore a ritrasferire il bene attraversounsuccessivo atto di cessione. Adifferenza del patto di riservato dominio, con il patto di retrovendita le parti si obbliganoreciprocamente a stipulareunnuovo contratto di vendita. Se il compratore rifiuta di ritrasferire il bene, il venditore potrà agire giudizialmente e ottenere una sentenza costitutiva che produrrà gli stessi effetti del contratto che avrebbe dovuto essere posto in essere, come avviene per l’adempimento diunpreliminaredi vendita. Un’altra alternativa alla vendita con patto di riservato dominio può essere offerta per le parti dalla stipula di una locazione con opzione di futuro acquisto oppure mediante un contratto di rent to buy. Anche in queste ipotesi il trasferimento del diritto di proprietà viene differito in un secondo momento, ma l’utilizzo dell’immobile è immediato da parte di colui che potrà diventare in seguito proprietario.








 

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