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  • Domenica 9 Settembre 2018, 09:40

La provvigione per l’agente immobiliare è sempre da pagare?

Chi acquista o vende un immobile e si serve di un’agenzia immobiliare sa bene che si va incontro ad una percentuale da pagare per chi si occupa della procedura. Vediamo i casi in cui è dovuta la provvigione per l'agente immobiliare e a quanto ammonta.
Acquistare o vendere casa a volte può essere difficile ed è per questo che le agenzie immobiliari vengono in soccorso per agevolare la procedura. Questo servizio però, come è ovvio, merita un compenso. Ed è proprio questo il nostro interrogativo: quanto spetta all’agenzia immobiliare per la conclusione dell’affare?

I compiti dell'agente immobiliare
Sicuramente alcune volte ci siamo chiesti cosa faccia nello specifico un agente immobiliare. Come luogo comune si pensa che questo è deputato alla ricerca, affitto e vendita di case. Ciò che però ci sfugge è l’aspetto relativo alla conduzione delle negoziazioni tra le varie parti. Si occupa fondamentalmente della buona conclusione degli affari e che questi abbiano condizioni favorevoli per entrambe le parti.
Un agente immobiliare per poter assolvere al meglio alla sua funzione trascorre molto tempo al telefono per gli annunci e soprattutto a chi lo richiede, sa fornire le informazioni utili allo scopo di vendere o affittare. Deve essere sempre molto disponibile e mantiene con altri genti immobiliari buoni rapporti per poter favorire anche degli scambi.
Gli agenti immobiliari sono sempre alla ricerca di nuovi clienti poiché il flusso di questi è molto labile nel mercato di case. Sono proprio gli agenti che dovranno rinnovare continuamente le liste condivise. Per ricercare l’immobile adatto al suo potenziale cliente è necessario un lungo lavoro di ricerca.
L’agente immobiliare analizza il mercato. È importante agire in questo modo per poter definire al meglio il valore di un certo immobile e considerarlo come una scelta oculata. Le valutazioni dovranno essere sempre ben accurate e bisogna saper spiegare bene al suo cliente come gestire le offerte, quando farla e come farla. In questo modo i tempi della trattativa si riducono e spesso l’affare va a buon fine, se ben orchestrato.
L’agente immobiliare si preoccupa di fare un sopralluogo degli immobili prima di metterli in vendita. Si tratta di un’operazione volta a capire in che stato si trova ciò che sarà da vendere e se è possibile apportare delle migliorie per renderlo più appetibile sul mercato. Inoltre sarà necessario verificare che non vi siano irregolarità o debiti occulti che in fase di vendita possono creare problemi e scoraggiare i potenziali acquirenti.
Gli agenti immobiliari non guadagnano fino a che non concludono le trattative. Per cui è necessario investire nel marketing per poter allargare il mercato. Ci si occupa spesso di pubblicare foto o video di ciò che possiedono nel loro bagaglio vendita, si occupano di fare pubblicità nel modo più consono alla loro agenzia. Investono anche nell’home staging. Si tratta di un modo utile per presentare al meglio l’immobile e venderlo in breve tempo.
I corsi di formazione sono molto importanti e questo gli agenti immobiliari lo sanno bene. Questi devono avere delle conoscenze circa il settore legale, economico e fiscale. Devono anche sapere come vendere al meglio un immobile ed è per questo che i corsi dedicati proprio a questa categoria sono importanti da frequentare. Aiutano i clienti con le pratiche relative ai finanziamenti, chiarendo dubbi e cercando di ottimizzare al meglio le risorse disponibili.
Gli agenti immobiliari inoltre, verificano che l’intero processo relativo alla compravendita sia corretto e conforme alle leggi in vigore. Un buon agente è in grado di gestire l meglio le eventuali difficoltà che si vengono a creare in questa fase, mantenendo la calma sempre e cercando di non far diventare il tempo di attesa per la conclusione dell’affare, stressante e lungo.

La provvigione da corrispondere all’agente immobiliare
Dopo aver capito che tipo di attività svolge un agente immobiliare ci si rende conto di quanto la sua attività non si limiti solo a prendere appuntamenti con i clienti e a mostrare un certo immobile da vendere. Si tratta di un compito molto più arduo del previsto. Per questa ragione è necessario capire di più sul suo compenso che venditori e acquirenti dovranno corrispondergli una volta concluso l’affare.
La provvigione da pagare all’agente immobiliare quindi, è variabile. Questa viene calcolata in base al valore dell’immobile nel momento in cui questo è in vendita, alla zona ma anche alla percentuale che l’agenzia applica sulla transazione. A volte però, vogliamo riconoscere la correttezza del soggetto e vogliamo sapere se l’importo preteso a fine dell’operazione è calcolato correttamente.

Quando si paga la provvigione all’agente immobiliare
Prima di passare al calcolo della provvigione da corrispondere all’agente immobiliare è bene sapere anche quando questa va pagata. In primo luogo sappiamo che il diritto a riscuotere denaro per l’agente non matura prima della firma del contratto preliminare della vendita.
Dobbiamo considerare che l’agente immobiliare svolge un’attività assimilabile a quella del mediatore che vende un immobile, ma prima di tutto sappiamo che le parti vengono messe in relazione per la conclusione dell’affare grazie a questo soggetto. Di regola quindi, l’agenzia immobiliare dovrebbe riscuotere una percentuale solo per aver spinto un soggetto a fare una proposta per l’acquisto o la vendita di un certo immobile.
La giurisprudenza però, quella più rigorosa, ammette il diritto a ricevere il compenso solo quando vi è la conclusione dell’affare e i due soggetti costituiscono un vincolo giuridico valido che può essere anche solo il contratto preliminare. Se poi la vendita va a buon fine o meno, ciò prescinde dalla provvigione da corrispondere.
Non può richiedere il compenso invece, l’agenzia immobiliare che non ha effettuato mediazione ma ha solo permesso la visione di un immobile alla parte potenzialmente interessata. Possiamo dire quindi che le prestazioni di un’agenzia immobiliare risultano gratuite fino al momento in cui non viene messa in piedi una trattativa. Per questa ragione molti agenti immobiliari spingono per un offerta ad un certo immobile.
Questo modus operandi viene stabilito da una sentenza della Corte di Cassazione del 2013 che afferma riguardo la provvigione, che non deve essere pagata in assenza di mediazione. Ci si può rifiutare di pagare l’agenzia anche quando chi ha condotto la trattativa si è dimostrato imparziale, in modo da non comunicare delle questioni importanti ai fini della vendita. In questo caso ci si potrà rivalere in giudizio.

Chi sono i soggetti che devono corrispondere la provvigione all’agente immobiliare?
La provvigione dell'agente immobiliare è normalmente a carico sia dell’acquirente che del venditore. Per cui entrambi i contraenti dovranno corrispondere del denaro all’agente, ciò è valido salvo il caso in cui vi siano diversi accordi. Vi sono casi in cui è previsto che una sola parte debba pagare l’agenzia e in questo caso il mandato a riguardo dovrà essere molto chiaro. È necessario quindi, informarsi a riguardo della provvigione e a quanto ammonta la sua percentuale.
Sarà quindi, l’acquirente a pagare la provvigione all’agente immobiliare se si è impegnato a sottoscrivere l’accordo, anche quando sarà l’agente a far incontrare le parti, incaricato dalla parte venditrice. Conta ciò che viene pattuito in fase di colloquio in agenzia.
L’agente immobiliare che detiene il titolo di mediatore dovrà operare in modo corretto verso entrambe le parti, mostrando interesse alla collaborazione ma anche alla rappresentanza di una di queste.

Come verificare se la provvigione richiesta è corretta
Veniamo al punto cruciale del nostro articolo. La provvigione che un agente immobiliare può richiedere oscilla tra il 2% e il 3% e potrà superare questi numeri solo in alcuni particolari casi, a discrezione dell’agenzia. Per procedere ad una verifica circa l’equità di ciò che ci viene richiesto si potrà controllare tra le tariffe previste per gli usi locali. Queste sono consultabili recandosi presso la Camera di Commercio della città in cui è sita l’agenzia e l’immobile di riferimento. Se le parti non hanno stabilito una tariffa da corrispondere all’agente per iscritto, sarà possibile applicarne una che viene prevista proprio dagli usi locali.
Se le parti non hanno previsto alcun tipo di provvigione e non vi sono tariffe professionali applicabili e il mediatore non riuscirà a provare che esistano degli usi al quale riferirsi, sarà necessario rivolgersi al giudice territorialmente competente per poter fare una stima e dare un giudizio secondo equità. Ciò succede nel caso in cui vi siano delle contestazioni a riguardo.

Come viene calcolata la provvigione da corrispondere all’agente immobiliare
In primo luogo, per calcolare al meglio la cifra da corrispondere all’agente immobiliare bisognerà sempre tenere conto il valore reale dell’affare da concludere. Questo potrà essere diverso rispetto al prezzo proposto per la vendita. Si tratta di un valore che non viene espressamente convenuto dalle parti in causa e non vengono neanche in aiuto gli usi o le tariffe professionali.
Il compenso da corrispondere non potrà superare come abbiamo già visto il 2-3% ma in alcuni casi, come nelle grandi città, si può toccare il 5%. Nel compenso vengono anche conteggiate tutte le spese sostenute dall’agente immobiliare relative alla conclusione dell’affare come spostamenti, telefonate o altre spese accomunabili a questo tipo di operazione.
Possiamo dire che l’importo della provvigione può essere richiesto dall’agenzia immobiliare in via del tutto discrezionale. È bene sempre accertarsi la percentuale da corrispondere in caso di chiusura dell’affare e poi procedere a firmare il mandato.
Per calcolare al meglio la provvigione è bene munirsi di calcolatrice, carta e penna ma anche della consulenza di un esperto in materia, come un commercialista o un avvocato. In questo caso non incide sulla percentuale il calcolo della maggiorazione previsto per l’esistenza del mutuo. La commissione da corrispondere è relativa sula cifra totale da pagare per acquistare il bene immobile. Dopo aver calcolato la provvigione è necessario sottrarre questa cifra ottenuta al prezzo dell’immobile precedente ai proventi.
Nel momento in cui si rilascia la fattura è necessario sapere che questa è detraibile parzialmente nel momento in cui si procede alla dichiarazione dei redditi. Ciò è possibile solo quando si tratta dell’acquisto della prima casa.
Il diritto dell’agenzia immobiliare a ricevere la provvigione si prescrive dopo non appena un anno dalla conclusione della compravendita. Ciò è previsto dal Codice Civile all’articolo 2950. se entro questo termine la prescrizione non viene sospesa, sarà l’agente immobiliare a perdere il diritto all’incasso del denaro. Questo periodo decorre dal momento in cui questa diventa esigibile, quindi dalla firma del contratto preliminare.

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