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  • Lunedì 9 Aprile 2018, 18:44

Bed & Breakfast in condominio: come sapere se è possibile aprirne uno?

Il proprietario di un appartamento situato all'interno di un condominio può adoperarlo come struttura ricettiva e, nello specifico, può avviare un'attività di B&B in condominio?

Negli ultimi anni sono state numerose le sentenze a tale riguardo, anche in considerazione del fatto che si sono diffuse in modo molto massiccio strutture ricettive alternative all'hotel tradizionalmente inteso quali appunto Bed & Breakfast e affittacamere, di conseguenza è interessante capire se il proprietario di un appartamento in condominio possa utilizzarlo o meno per aprire un Bed & Breakfast, una pensione, una locanda o una struttura ricettiva di altro genere.

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Prima di entrare nel dettaglio è opportuno specificare cosa contraddistingue queste diverse tipologie di struttura ricettiva, dal momento che presentano delle caratteristiche differenti anche nell'ottica di una possibile apertura all'interno di un condominio.

La pensione e la locanda: che cosa sono?
La pensione può essere equiparata ad un albergo, con la differenza che questo tipo di struttura ricettiva propone ai suoi ospiti esclusivamente la prima colazione o, al più, un servizio di mezza pensione.

Diversi servizi tipici dell'hotel propriamente inteso non sono previsti nelle pensioni, e nella grande maggioranza dei casi questo tipo di strutture ricettive sono a conduzione familiare e offrono dei prezzi convenienti, sicuramente più bassi rispetto alle tariffe medie degli alberghi.

La locanda è una struttura che offre sia un servizio ricettivo che ristorativo, di conseguenza consente ai suoi ospiti sia di poter usufruire di una stanza in affitto che di potersi ristorare a colazione, a pranzo e a cena.

Anche la locanda è di norma un'attività a conduzione familiare, propone dei prezzi allettanti e nella ristorazione tende a privilegiare i prodotti locali, anche per questo motivo pernottare presso una locanda è considerata un'esperienza molto particolare.

Che cos'è il Bed & Breakfast?
Il Bed & Breakfast, come si può intuire traducendo il suo nome, è una struttura ricettiva che offre agli ospiti la possibilità di usufruire del pernotto e della prima colazione, la quale viene servita tutte le mattine senza alcun sovraprezzo: le tariffe dei B&B sono dunque da considerarsi in tutti i casi inclusive del pernotto e della colazione.
Quanto detto vale per tutti i Bed & Breakfast d'Italia, tuttavia per quel che riguarda questo tipo di strutture vi sono delle differenze normative tra regione e regione a cui i titolari delle attività devono sempre attenersi per poter operare con regolarità.

Le varie regioni stabiliscono ad esempio quale deve essere la distanza massima tra la residenza del titolare e la struttura ricettiva affinché la medesima possa operare come Bed & Breakfast, oppure quali sono i limiti massimi di persone ospitabili in relazione alle caratteristiche dell'immobile.

Una peculiarità del Bed & Breakfast è inoltre rappresentata dal fatto che l'attività ricettiva non può essere svolta con continuità, ma solo in alcuni periodi dell'anno, proprio per questa ragione se si parla della possibilità di aprire una struttura ricettiva nell'immobile di un condominio è utile fare una differenza tra il Bed & Breakfast e le strutture di differente tipologia.

Cos'è il regolamento contrattuale condominiale
Se ci si chiede se si possano aprire delle strutture ricettive all'interno di un condominio è necessario menzionare anzitutto il cosiddetto regolamento contrattuale condominiale.

Questo regolamento viene predisposto dal costruttore dell'edificio, o comunque dal suo originario unico proprietario, di conseguenza nel momento in cui un soggetto acquista un appartamento in un condominio e stipula il relativo contratto ha modo di conoscere nel dettaglio quali sono le limitazioni all'utilizzo del suo bene proprio tramite questo documento: credere che una persona possa disporre del proprio bene in modo totalmente libero sarebbe infatti un grosso errore.

Nel regolamento condominiale può essere definito che il proprietario di un appartamento nel condominio non possa utilizzare il suo bene al fine di realizzare una struttura ricettiva, e questo tipo di limitazione risulta essere piuttosto molto frequente.

Il regolamento condominiale è modificabile?
A questo punto è spontaneo chiedersi: il regolamento condominiale è da considerarsi immodificabile, oppure c'è la possibilità di cambiare alcune sue clausole?

Tecnicamente un regolamento condominiale può essere modificato, ma se si desidera ottenere una modifica al fine di poter utilizzare il proprio immobile come struttura ricettiva, obiettivamente le possibilità di successo non sono elevate.

Nella grande maggioranza dei casi, infatti, i condomini tendono a negare il consenso allo svolgimento di tale attività da parte di un altro condomino, magari perché temono che la medesima possa implicare l'aumento dei rumori, oppure per questioni di sicurezza, in quanto l'apertura di una struttura ricettiva implica che un'importante quantità di persone debba fare ingresso nel condominio.

Non è raro neppure che i condomini non siano entusiasti del fatto che il proprietario di un appartamento utilizzi la sua proprietà per avviare una struttura ricettiva perché temono che tale apertura possa implicare un aumento dei costi energetici per quel che riguarda le utenze comuni, quindi quelle destinate ad essere ripartite tra i vari condomini.

Perché il Bed & Breakfast è considerato una struttura ricettiva a sé?
Come si stava affermando, dunque, è molto frequente che il regolamento condominiale impedisca ai condomini di poter utilizzare il loro bene al fine di avviare una struttura ricettiva, tuttavia per quel che riguarda la possibilità di aprire un Bed & Breakfast, il discorso è differente.

Di norma infatti nei regolamenti condominiali viene indicato che il condomino non può utilizzare il suo appartamento per creare una struttura ricettiva, tuttavia il Bed & Breakfast rappresenta una struttura piuttosto "sui generis". A differenza di pensioni, alberghi e strutture di altro tipo, il Bed & Breakfast è da considerarsi infatti un servizio di tipo extra alberghiero contraddistinto da saltuarietà, in quanto tale attività ricettiva non viene esercitata con continuità, ma solo in determinati periodi dell'anno.

A ciò si aggiunge il fatto che, come si accennava precedentemente, il Bed & Breakfast è soggetto ad una serie di restrizioni relative non solo ai periodi di apertura, ma anche al numero di persone che possono essere ospitate e alla distanza dalla residenza del suo titolare, è evidente dunque che la possibilità di aprire un B&B in condominio merita un discorso a parte.

B&B apribile anche quando non è consentita l'apertura di strutture ricettive
Proprio per questo motivo, in moltissime occasioni l'apertura di un Bed & Breakfast è possibile anche nei condomini il cui regolamento impedisce l'apertura di strutture ricettive, proprio perché si tratta di un tipo di struttura soggetta a numerose limitazioni.

Diverse recenti sentenze hanno dichiarato fattibile l'apertura di un Bed & Breakfast all'interno di un condominio anche laddove presente, nel regolamento condominiale, un divieto di utilizzare gli immobili con finalità ricettive: il B&B non è considerato una struttura ricettiva propriamente intesa.

Alla luce di questo, dunque, se in un regolamento condominiale viene dichiarato che un immobile non può essere utilizzato come struttura ricettiva, ciò non esclude la possibilità di aprire un Bed & Breakfast proprio perché si tratta di un'attività ricettiva svolta senza carattere di continuità e con una serie di limitazioni, ovviamente l'apertura di un B&B è possibile anche laddove nel regolamento non si faccia alcuna menzione circa la possibilità di aprire una struttura ricettiva.

Come deve muoversi chi desidera avviare un Bed & Breakfast
In tali casi, ad ogni modo, il proprietario immobiliare che desidera aprire un B&B in condominio non può avviare l'attività ricettiva in totale libertà, ma deve seguire un preciso iter.

É opportuno infatti che il condomino che intende avviare quest'attività imprenditoriale comunichi questo suo intento in sede di assemblea condominiale, in modo da operare all'insegna della massima trasparenza e per evitare che possano insorgere in seguito dei reclami da parte di altri condomini.

Oltre a questi aspetti di carattere prettamente condominiale, chi intende aprire un Bed & Breakfast deve ovviamente rivolgersi a un commercialista affinché l'attività venga svolta nel pieno rispetto delle leggi anche dal punto di vista societario e fiscale.

L'unico caso in cui un Bed & Breakfast non può essere aperto in condominio
La possibilità di aprire un Bed & Breakfast in un appartamento condominiale è da considerarsi esclusa solo nel caso in cui nel regolamento di condominio il B&B venga esplicitamente menzionato tra le destinazioni di utilizzo che non possono in alcun modo contraddistinguere l'immobile.

Anche in questo caso, ad ogni modo, non può essere esclusa l'eventualità che la struttura ricettiva possa comunque essere aperta a seguito di una modifica del regolamento contrattuale condominiale in cui i condomini danno il loro assenso all'avviamento di questo tipo di attività in condominio.

L'importanza di consultare il regolamento contrattuale condominiale
Al di là dell'eccezione appena menzionata, dunque, l'apertura di un Bed & Breakfast in un condominio è da considerarsi fattibile, d'altronde è cosa nota il fatto che nelle città italiane strutture ricettive di questo tipo siano estremamente diffuse e molte di esse sorgono, appunto, in edifici di tipo condominiale.

Se si acquista un immobile con l'intento di avviare un Bed & Breakfast, o semplicemente senza voler escludere la possibilità di impiegarlo, in futuro, come struttura ricettiva di questo tipo, è molto importante consultare con attenzione il regolamento contrattuale condominiale: questo documento è il punto di riferimento imprescindibile per conoscere la presenza di limitazioni alla possibilità di utilizzo del proprio bene.

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