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  • Giovedì 26 Luglio 2018, 15:02

Come risparmiare con l'aquisto della prima casa

Se compri una prima casa a determinate condizioni puoi beneficiare del pagamento dell'Iva e dell'imposta di registro in forma ridotta.
Tra tutti i benefici legati alla compravendita di un nuovo immobile, l'acquisto prima casa con Iva e imposta di registro agevolata è uno dei più apprezzati perché consente un buon risparmio per l'acquirente.
Quando diventi proprietario di una nuova abitazione oltre al prezzo della cessione o della vendita, la legge prevede il versamento di imposte da versare allo Stato. L'ammontare dei tributi da pagare cambia a seconda dei casi in funzione del tipo di immobile e della natura giuridica del venditore. Per uno stesso immobile quindi il carico fiscale può cambiare a seconda della circostanze. Per questo prima di procedere all'acquisto per farsi un'idea più precisa del budget occorre fare chiarezza sulla parte fiscale relativa alla compravendita.

Quali sono le imposte da pagare per l'acquisto di una nuova casa?
L'imposta di registro
Se acquisti un immobile da un privato o da un’impresa che vende una casa di nuova costruzione in regime di esenzione d’iva, non dovrai versare l'iva ma l'imposta di registro.
Questa imposta corrisponde al 9% del valore catastale dell’immobile che può essere nuovo o usato, con un importo minimo di 1000 euro.
Ci sono poi l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria da versare che ammontano entrambe a 50 euro. Tutto ovviamente a carico dell’acquirente.
L'aliquota Iva
Se stai comprando un’abitazione generalmente di nuova costruzione da un’impresa che opera con vendita soggetta a Iva, dovrai versare il 10% di Iva sul prezzo della vendita o il 22% se si tratta di immobili classificati come dimore di lusso.
Oltre all'Iva dovrai pagare l'imposta di registro, ipotecaria e catastale che equivalgono a 200 euro ciascuna secondo quanto stabilito dalla normativa vigente.
 
Benefici prima casa Iva e imposta di registro
La legge finanziaria e di stabilità prevede una serie di esenzioni per acquisto prima casa per venire incontro agli acquirenti e consentire di risparmia qualche soldo.
Nei casi di compravendita tra privati o da un'azienda che vende con esenzione dell'Iva, l’imposta di registro passa dal 9% al 2% usufruendo delle agevolazioni prima casa. Le imposte ipotecarie e catastali invece rimangono invariate.
In caso di acquisto da una ditta che vende in regime di Iva, usufruendo delle detrazioni prima casa Iva pagherai solo il 4% dell'Iva e non il 10% calcolato sul prezzo della vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale rimangono invariate con o senza bonus prima casa.
Dunque usufruire dei cosiddetti requisiti prima casa consente un bel risparmio economico per una famiglia che al momento di acquistare dovrà sostenere già altre spese.
Facciamo un esempio pratico per darti un'idea del risparmio che vanno a generare i benefici prima casa. Se compri un'immobile di nuova costruzione pagandolo 100mila euro con l'Iva al 10% dovresti pagare 10mila euro di tasse. Usufruendo delle agevolazioni prima casa pagherai solo il 4% di Iva quindi 4mila euro con un risparmio di ben 6mila euro. Non poco giusto?.

Quando si paga?
L'Iva prima casa si versa al venditore direttamente al momento dell'acquisto. L'imposta di registro così come le altre imposte catastali e ipotecarie vanno corrisposte al notaio quando vai a firmare il documento di compravendita della casa. Il notaio poi provvede a riversare gli importi ottenuti nelle casse dello Stato.
Come ben capirai rientrare nel regime di agevolazione Iva per acquisto primo immobile è importante perché l'Iva e le altre imposte non possono essere dilazionate e faranno aumentare il tuo budget familiare per andare ad abitare in una nuova casa.
 
Come si calcola?
Per sapere a quanto ammonta precisamente l'importo da versare per l'Iva acquisto casa o l'imposta di registro occorre partire dalla base imponibile.
Per la compravendita con imprese che vendono con regime Iva, la base imponibile sarà il prezzo di vendita stabilito tra le parti e indicato nell'atto ufficiale del notaio. Praticamente come quando andiamo ad acquistare qualsiasi prodotto al supermercato. L'Iva viene calcolato in questo modo sia in caso di bonus prima casa sia in caso di regime di non agevolazione fiscale.
Nelle cessioni di vendita tra due privati o con aziende che sono esenti da Iva, l'imposta di registro si calcola sulla base del valore catastale e non sul prezzo effettivo di vendita pattuito. Il valore catastale corrisponde alla rendita catastale della casa moltiplicata per un coefficiente di 110. Anche qui la base imponibile resta la stessa per le cessioni con o senza agevolazioni prima casa.

Come rientrare nei benefici acquisto prima casa
L'accatastamento dell'immobile
Per rientrare nella tassazione agevolata di Iva e imposta di registro, la casa che stai per comprare deve rientrare in determinate categorie catastali.
I criteri sono molto ampi, e le categorie prevedono varie tipologie di immobili inclusi gli immobili civili più comuni A/2 o A/3, le abitazioni popolari, i villini o le abitazioni rurali.
Sono esclusi dal bonus casa tutti gli edifici che hanno un valore storico, palazzi signorili, ville lussuose, indicate con le categorie A/1, A/8 e A/9.
Per questa fascia di immobili, la legge prevede l'aliquota Iva di vendita al 22%.

La residenza
L’abitazione per cui vuoi avvalerti dell'aliquota Iva agevolata deve trovarsi nel tuo Comune di residenza.
Per venire incontro a particolari esigenze la legge prevede la possibilità di cambiare la residenza trasferendola nel Comune dell'immobile da acquistare. Il cambio di residenza va effettuato entro 18 mesi dalla data di acquisto. Farà fede la data di presentazione della domanda di trasferimento residenza al nuovo Comune.
La clausola del cambio di residenza deve essere contenuta nell'atto di compravendita ufficiale stipulato dalle parti di fronte ad un notaio.

La clausola prima casa
La legge stabilisce chiaramente che per godere dei benefici fiscali non si deve essere già proprietari di un altro immobile.
Dal 1 gennaio 2016 però il governo ha introdotto la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali anche su un secondo acquisto purché si verifichino determinate condizioni.
Se hai acquistato la prima casa con il bonus casa da un privato o da un’impresa con cessione esente Iva e stai per acquistare una nuova abitazione nello stesso comune o in qualsiasi altro comune in Italia, potrai usufruire delle agevolazioni prima casa a patto di vendere la tua vecchia casa entro 12 mesi dalla data di acquisto della seconda casa.
Quando andrai a fare il rogito da un notaio per il nuovo immobile, dovrai far inserire nell'atto ufficiale questa clausola, si tratta quindi di una dichiarazione pubblica e vincolante.
Se per un qualsiasi motivo non riesci a vendere la casa entro i 12 mesi stabiliti, perderai le agevolazioni prima casa sul nuovo immobile acquistato. Dovrai ricalcolare l'iva con l'aliquota corretta del 10%, aggiungere una quota per gli interessi e una sanzione del 30%.
E' molto importante se ti rendi conto che dopo qualche mese di non riuscire a vendere la vecchia casa entro i mesi dettati dalla legge, di presentare subito istanza presso l'agenzia delle entrate per bloccare i termini. L'agenzia delle entrate ricalcolerà la quota Iva e gli interessi ma in questo caso non incorrerai nel pagamento del 30% per sanzioni.

In cosa consiste il credito d'imposta per riacquisto prima casa
Cosa succede quando vendi la casa su cui hai usufruito delle agevolazioni fiscali Iva o imposta di registro? Se vendi e decidi di ricomprare una nuova casa entro 12 mesi dalla vendita puoi usufruire delle agevolazioni prima casa sul nuovo immobile e in più hai diritto ad un credito di imposta nei confronti dello Stato. Il credito si riferisce all'Iva o all'imposta di registro pagata sul precedente acquisto.
A questo punto puoi utilizzare questa somma a tua disposizione in vario modo. Il credito d'imposta può essere scalato dell'importo totale dell'Iva o dell'imposta di registro che dovrai pagare sulla nuova casa. Puoi utilizzarlo per diminuire le altre imposte legate alla vendita, quelle catastali o ipotecarie per esempio. Puoi portarlo in detrazione sui redditi IRPEF quando andrai a fare la dichiarazioni dei redditi, o infine c'è la possibilità di utilizzare questo credito per compensare tributi o tasse di varia natura che devi versare all'agenzia delle entrate con il modello F24.

L'Iva al 50%: ancora in vigore?
Fino a pochi mesi fa le detrazioni fiscali sulla prima casa erano ancora più interessanti. Infatti oltre all'agevolazione sull'Iva prima casa o sull'imposta di registro, chi andava ad acquistare una nuova casa poteva usufruire di ulteriori e interessanti benefici. Se acquistavi un'abitazione con un'alta classe energetica pari a A o B, potevi abbattere l'Iva di un ulteriore 50% .
Questo avveniva soprattutto per le casa di nuova costruzione che vengono realizzate con moderni sistemi di efficienza energetica. Un bel risparmio no?
La somma corrispondente al 50% dell'Iva pagata al momento dell'acquisto poteva essere portata in detrazione sui redditi IRPEF e ripartita in 10 quote annuali. Se state per lanciarvi nell’acquisto di un nuovo immobile date un’occhiata alle novità fiscali e tributaria del momento per non perdere interessanti agevolazioni e comprare al prezzo più conveniente.

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