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  • Martedì 5 Giugno 2018, 09:35

Mutuo o prestito: le soluzioni per finanziare una ristrutturazione

Affitti a canone concordato e ristrutturazioni
Sono sempre di più gli italiani che decidono di mettere in atto una ristrutturazione parziale oppure totale dell'immobile dove abitano grazie alle detrazioni fiscali che rendono più agevole sostenere questo costo. Infatti la Legge di Stabilità ha protratto per tutto il 2018 i vantaggi fiscali previsti per incentivare questi interventi. Di conseguenza è possibile detrarre il 50% delle spese sostenute (il 65% se si migliora l'efficienza energetica dell'abitazione) all'interno della dichiarazione IRPEF suddividendo l'importo in dieci rate annuali di pari importo.

Il numero elevato di lavori è in linea con il trend del 2017, dove il 23,2% delle compravendite riguardava immobili oggetto di una successiva ristrutturazione e le abitazioni ristrutturate sono state 700.000. Ciò si spiega con il fatto che la maggior parte del patrimonio immobiliare italiano si caratterizza per consumi energetici molto più alti rispetto alla classe B e ha più di 30 anni di età. In secondo luogo la ristrutturazione aumenta la redditività dell'immobile, arrivando persino a un incremento del 10% nelle grandi città. Inoltre si riducono i consumi richiesti per il raffrescamento estivo e il riscaldamento durante l’inverno del 20-40%.

Ecco perché molto spesso i proprietari di abitazione decidono di effettuare interventi di ristrutturazione prima di affittare l'immobile. Infatti il potenziale canone di locazione in questo caso può aumentare fino al 50% nelle città caratterizzate da un mercato immobiliare dinamico. In particolare questa soluzione viene molto apprezzata e seguita dai proprietari che optano per affitti a canone concordato in quanto possono accedere ad altri incentivi fiscali adottando questa modalità di locazione. Inoltre la formula 3+2 si caratterizza per essere diffusa in molte grandi città, ad esempio Genova e Roma, dove il mercato immobiliare risulta essere più attivo.

Comunque bisogna tenere a mente che quando si ha a che fare con abitazioni in affitto, anche se a canone concordato, l'inquilino deve lasciare l'immobile nello stesso stato in cui l'ha trovato al termine del contratto di locazione. Di conseguenza non possono essere effettuati interventi di ristrutturazione incisivi. In genere gli affittuari decidono semplicemente di dare personalità alla casa, in modo che risponda alle proprie esigenze estetiche e da sentirla propria. In ogni caso è bene consultare preventivamente il proprietario per evitare situazioni spiacevoli. Tra gli interventi di ristrutturazione che si adottano maggiormente negli immobili in locazione ci sono l'installazione di pareti mobili divisorie, l'applicazione di carta da parati alle pareti e i lavori di tinteggiatura. In quest'ultimo caso si pitturano i muri con i colori che si preferiscono, così da rendere gli ambienti più accoglienti, in linea con i propri gusti e adattare la casa all’arredamento. Lo stesso vale per la posa di carta da parati (meglio se autoadesiva e removibile) dal forte impatto estetico.

Altre soluzioni che si possono mettere in atto anche in un immobile in affitto, a canone concordato oppure con modalità ordinaria, consistono nella posa di un pavimento effetto parquet e nel rimodernamento del bagno. Nel primo caso o possibile optare per un pavimento vinilico effetto legno o per un laminato flottante con posa a incastro a seconda delle proprie esigenze e delle caratteristiche dell'ambiente. Infine i bagni possono diventare i punti deboli di un'abitazione se non sono stati ristrutturati di recente. Renderli attuali attraverso un'organizzazione più moderna consente di unire funzionalità ed estetica.

Mutuo o prestito: le soluzioni per finanziare una ristrutturazione
Molto spesso non si hanno i fondi necessari per sostenere il costo delle ristrutturazioni, quindi la maggior parte dei consumatori sceglie di richiedere un prestito oppure un finanziamento per poter affrontare la spesa iniziale. Anche se si può scegliere tra la richiesta di un prestito e quella di un mutuo, bisogna tenere a mente che spesso si ha di fronte una scelta obbligata. Infatti i mutui concessi dalle banche hanno un importo minimo di 30.000 euro. Di conseguenza si tratta di un'opzione disponibile soltanto se si intende realizzare una ristrutturazione totale dell'immobile, sostituendo gli impianti e prevedendo misure per il miglioramento dell'efficienza energetica. Per questo motivo il prestito risulta essere una strada obbligata per chi vuole mettere in atto interventi di ristrutturazione di piccola e media entità e per chi abita in immobili in affitto con modalità ordinaria oppure a canone concordato. Si ricorda, infatti, che nel 2017 il 34% delle richieste di credito era destinato a finanziare interventi per l’abitazione, una ristrutturazione nel 24% dei casi. Comunque bisogna tenere a mente che il mutuo risulta essere molto più conveniente rispetto al prestito per quanto riguarda la rata mensile da corrispondere alla banca, cioè il costo finale dell'operazione. Infatti il finanziamento ipotecario prevede un Taeg del 2% grazie ai convenienti tassi di mercato, anche se si devono aggiungere le spese per la perizia dell'immobile e per l'atto notarile. Inoltre, se il mutuo riguarda una prima casa, gli interessi passivi corrisposti possono essere detratti all'interno della dichiarazione IRPEF fino al 19%, da calcolare sull'importo massimo di 2.582,25 euro. Invece nel caso di un prestito non è prevista questa detrazione e si ha a che fare con un Taeg del 7-8% dei prestiti.

Comunque il prestito risulta essere più vantaggioso dal punto di vista procedurale in quanto, una volta completata la pratica istruttoria, il denaro viene messo rapidamente a disposizione e senza accendere un’ipoteca. Proprio per questi motivi occorre negoziare per riuscire a trovare un compromesso tra l'importo erogato e le proprie esigenze. Si rileva in secondo luogo come alcune banche, ad esempio CheBanca o WeBank, prevedono l'erogazione di un mutuo ristrutturazione a partire da importi pari a 50.000 euro e soltanto per coprire l’80% degli interventi. Infine molto spesso il mutuo ristrutturazione non prevede la possibilità di sospendere la rata in caso di straordinarie difficoltà economiche del titolare.
 
Come scegliere la soluzione migliore
Se l'importo necessario per supportare gli interventi di ristrutturazione non supera i 30.000 euro, si può soltanto richiedere un prestito. Tuttavia quando la cifra da richiedere è superiore risulta essere necessario valutare se sia meglio optare per un prestito oppure per un mutuo. In questo caso occorre tenere in considerazione diversi elementi per capire se sia meglio propendere per una modalità oppure per un'altra:
- l'importo. Se si vuole richiedere a banche e società del credito una somma fino a 70.000 euro si consiglia di orientarsi verso un prestito personale. Nel caso in cui si necessiti di un taglio del finanziamento maggiore è bene considerare i mutui per ristrutturare. Bisogna sottolineare come ogni istituto applichi le proprie politiche, quindi è opportuno verificare caso per caso quali siano le condizioni contrattuali perché variano notevolmente da una banca all'altra;
- le modalità di erogazione. I prestiti vengono sempre concessi in un'unica soluzione, mentre si hanno due opzioni quando si opta per un mutuo. Per tagli di finanziamento contenuti la somma viene erogata in un'unica soluzione, ma in caso contrario è possibile che la banca proponga all'utente la sottoscrizione di un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori). Questa formula è molto diffusa nei caso in cui l'entità del finanziamento supera il valore dell'immobile prima che vengano effettuati i lavori di ristrutturazione. Di conseguenza l'importo viene erogata in diverse tranche, ognuna delle quali condizionata da una perizia che accertati il valore maggiorato acquisito dall'immobile man mano che lo stato dei lavori prosegue;
- le garanzie. Entrambe le modalità di finanziamento richiedono garanzie da parte dell'utente. Innanzitutto il richiedente deve avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato o comunque un reddito fisso che possa sostenere il rimborso delle rate. Inoltre per accedere a un mutuo occorre iscrivere anche un'ipoteca sull’immobile da ristrutturare in quanto la banca necessita di una garanzia reale aggiuntiva;
- il tasso. Varia a seconda della durata e dell'importo, tuttavia per i prestiti personali per ristrutturazione il TAEG va dal 5,44% al 7,98%. Per quanto riguarda un mutuo ristrutturazione prima casa, le soluzioni a tasso fisso hanno un TAEG che oscilla tra l’1,50% e il 2,08%, mentre quelli a tasso variabile presentano valori che vanno dallo 0,78% allo 0,83%;
- i costi accessori. Se si richiede un prestito personale, bisogna aggiungere ai costi previsti le spese di istruttoria, per la gestione rata, di incasso, di chiusura pratica e di notifica, eventuali spese assicurative e l'imposta di bollo. Nel caso dei mutui ristrutturazione oltre alle spese citate sono previsti anche l'assicurazione scoppio e incendio (obbligatoria per legge per il rilascio di un mutuo) i costi per la stesura dell'atto notarile e per la perizia dell'immobile. Le spese di rogito sono calcolate in base al valore dell'iscrizione ipotecaria, mentre quelle per il perito oscillano tra i 200 e i 300 euro;
- i tempi di erogazione. L'erogazione di un mutuo segue il normale iter previsto, che è uguale a quello per le iscrizioni ipotecarie finalizzate all'acquisto di un'abitazione. Invece i prestiti personali si caratterizzano per rapidi tempi di erogazione: si va da un minimo di 24 ore fino a un massimo di 15 giorni;
- penali ed estinzione anticipata. Sia i mutui che i prestiti personali possono essere estinti anticipatamente. Non è possibile applicare penali per l'estinzione anticipata per il mutuo ristrutturazione prima casa, mentre alcuni contratti per i prestiti personali prevedono il pagamento di un indennizzo. Questo costo aggiuntivo è pari a una percentuale variabile tra lo 0,5% e l'1% del valore del prestito;
- la durata. Il mutuo ristrutturazione può durare anche 30-35 anni, mentre un prestito personale ha una durata di 10 anni al massimo. Si tratta di un altro motivo per il quale questa soluzione viene adottata generalmente in caso di finanziamenti contenuti. Infatti l'erogazione di un grosso finanziamento per ristrutturare la propria casa tramite prestito personale da restituire entro 10 anni con gli interessi comporterebbe una rata mensile di entità troppo elevata per le disponibilità economiche del richiedente.
Infine occorre considerare se sull'abitazione da ristrutturare gravi già un precedente mutuo ipotecario. Se la risposta è affermativa si hanno a disposizione due alternative. Optando per un prestito personale non si necessita di garanzie reali, ma soltanto di una capacità reddituale sufficiente a sostenere le rate mensili. Se non si hanno altre garanzie reali e si vuole accedere un mutuo, è possibile optare per un mutuo sostituzione con liquidità per ristrutturazione. In questo modo si sostituisce il vecchio mutuo con uno nuovo, includendo un'aggiuntiva quota di liquidità per la ristrutturazione. Tuttavia l'entità del finanziamento non deve superare l'80% del valore della casa sul mercato immobiliare.


 

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