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  • di Consiglio Nazionale del Notariato
  • Martedì 26 Giugno 2018, 08:40

Intestare casa al figlio minorenne evitando rischi e maggiori oneri

I motivi per cui si decide di intestare la casa a un minore sono diversi. C’è il caso del genitore che acquista la casa per il figlio minorenne per risparmiargli il mutuo in futuro, ma anche casi in cui la famiglia vuole mettersi al riparo da eventuali liti per l’assegnazione della casa, in caso di una possibile separazione, oppure vuole tutelare il patrimonio familiare dagli imprevisti di attività commerciali. 

In tutti i casi, per intestare la casa a un figlio minore serve l’autorizzazione del Giudice Tutelare del Tribunale competente, che valuta che l’operazione sia nell’interesse del minore. Si tratta di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore che non ha capacità di agire.

L’autorizzazione solitamente è richiesta dal notaio al quale ci si rivolge per l’atto di trasferimento dell’immobile. Si tratta di un procedimento agevole e veloce e, di norma, non trascorre molto tempo per l’ottenimento dell’autorizzazione.
Per l’intestazione della casa al minore ci sono diversi procedimenti. I genitori acquistano l’immobile e poi lo donano al figlio minore; oppurei genitori pagano il prezzo ma l’immobile viene acquistato direttamente dal minore; in altri casi ancora può utilizzarsi la figura del contratto a favore del terzo, e cioè i genitori stipulano l’atto di vendita, procedendo agli adempimenti e al pagamento del prezzo, ma gli effetti del contratto si producono in capo al minore. In tutti i casi si deve passare per il Giudice Tutelare.

Ma quanto costa intestare la casa a un minore?
I costi variano a seconda del procedimento utilizzato. Nel primo caso descritto, oltre alle spese per l’acquisto della casa, bisognerà pagare per la donazione.
Per un valore fino a un milione di euro, se la donazione la fanno i genitori, non è previsto il pagamento diimposta di donazione e si pagheranno soltanto le imposte ipotecaria e catastale, pari complessivamente al 3% del valore dell’immobile.
Se si tratta di una prima casa queste due imposte sono fisse.
Se però la donazione non proviene dai genitori o da un parente in linea retta (per esempio, i nonni) l’imposta di donazione sarà dovuta (6% per le donazioni da zio a nipote, l’8% per la donazione fatta da estranei). Altri costi sono le spese di registrazione e bollo e l’onorario del notaio.

Se,invece, si procede negli altri modi illustrati, non si pagheranno le imposte della donazione ma soltanto le imposte per l’acquisto: in caso di prima casa l’imposta di registro al 2% oltre ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa. Una volta intestata la casa al minore, il bene resta nella proprietà di quest’ultimo e quindi, se i genitori decidono di rivenderlo, dovranno di nuovo chiedere l’autorizzazione al Giudice Tutelare.
In questo caso, però, la procedura è più difficile perché è necessario dimostrare che la vendita è fatta nell’interesse del minore. Tra i motivi validi rientrano quelli per i quali i genitori intendono destinare il corrispettivo della vendita per cambiare casa, sempre da intestare al minore, oppure pagare gli studi del figlio o sostenere le spese per un intervento chirurgico salvavita o, ancora, perché il prezzo viene investito in azioni o titoli del minore.

E’ possibile anche la revoca dell’intestazione della casa a un minore. Per donare la casa a un figlio non ancora diciottenne, è opportuno farlo prima di contrarre eventuali debiti.
Il creditore infatti può chiedere, nei 5 anni successivi, la revoca della donazione effettuata.
Si tratta della cosiddetta aziona revocatoria, con la quale il creditore può anche arrivare a pignorare la casa. Affinché l’azione revocatoria venga accolta è necessario che il giudice accerti la malafede del debitore, e cioè che la donazione sia stata fatta per disfarsi dei beni e dichiararsi nullatenente.

Indipendentemente dall’azionere vocatoria, invece, se il creditore sia pregiudicato dalla donazione, può procedere all’esecuzione forzata, e quindialla vendita all’asta delbene, anche intestato al minore con donazione, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto è stato trascritto.
È importante tenere presente che quando si acquista la casa per un figlio minorenne si effettua una donazione a tutti gli effetti. Se ci sono altri eredi legittimari è necessario donare loro un bene di pari valore o una somma di denaro corrispondente, per evitare che la donazione possa essere un giorno impugnata per violazione
della legittima.

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