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  • Giovedì 26 Aprile 2018, 10:30

Disdetta contratto di locazione per gravi motivi: modalità e costi

La legge 431/98 disciplina le diverse tipologie di contratti di locazione, definendone anche le scadenze. Cosa accade se invece l'inquilino o il locatore, per cause improvvise ed imprevedibili, hanno necessità di recedere dal contratto prima della scadenza? La disdetta contratto di locazione in questo caso può essere richiesta da entrambe le parti, purchè sussistano gravi motivi previsti dalla legge.

Disdetta anticipata alla prima scadenza contrattuale
Le varie tipologie di contratti di locazione, ad uso abitativo o commerciale, previste dalla vigente normativa possono essere raggruppate in quattro diverse categorie, con durata e modalità diverse. Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo la legge prevede i contratti liberi, ovvero quelli che prevedono una durata naturale di 4+4, quelli concordati con una durata di 3+2, e quelli ad uso transitorio, che possono essere stipulati per un periodo che va da 30 giorni a 18 mesi. Negozi, uffici e capannoni a destinazione industriale, artigianale o commerciale invece prevedono una durata di 6+6 anni.

Tutte queste tipologie di contratti, ad eccezione di quelli transitori, possono essere risolti da entrambe le parti in occasione della prima scadenza contrattuale solo ed esclusivamente per motivi gravi. Vi sono precise disposizioni di legge che stabiliscono quando il locatore o il locatario possono recedere dal contratto alla scadenza dei primi due, tre o sei anni, indicando anche le modalità di comunicazione alla controparte e gli oneri da sostenere.

Disdetta anticipata dal contratto di locazione del locatore
Il proprietario dell'immobile concesso in locazione può recedere dal contratto di locazione alla prima scadenza solo in presenza di precise cause vincolanti, che possono riguardare il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, la sua ritrutturazione o demolizione, la vendita e la necessità di utilizzo dell'immobile per sè o per i propri familiari. Tutti questi motivi devono essere comprovati. Qualora sussistano questi requisiti la disdetta, o meglio il diniego a rinnovare il contratto alla prima scadenza, dovrà avvenire tramite lettera raccomandata da recapitare all'inquilino almeno sei mesi prima della scadenza. I tempi previsti salgono invece ad un anno se si tratta di contratto per immobile adibito ad uso commerciale.

Disdetta anticipata dal contratto di locazione dell'inquilino
Anche l'inquilino può recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale con un preavviso da far recapitare al proprietario dell'immobile almeno sei mesi prima della data in cui intende lasciare libero il fabbricato. La comunicazione potrà essere effettuata esclusivamente in forma scritta e a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Per poter procedere alla disdetta anticipata del contratto di locazione l'inquilino dovrà esporre validi e gravi motivi che non potevano essere previsti ed intervenuti dopo la stipula del contratto.

Tali motivi, che renderebbero particolarmente gravosa sotto il profilo economico la prosecuzione del rapporto locativo, sono da ricercarsi tra quelli previsti dall'ultimo comma dell'art. 27della Legge 392/78. Tra i motivi più ricorrenti possiamo trovare il trasferimento del luogo di lavoro ad una distanza tale da rendere particolarmente difficoltoso il pendolarismo, problemi familiari legati ad esempio alla malattia di un genitore che impongano un avvicinamento, perdita del posto di lavoro con conseguente necessità di ridurre i costi di locazione, oppure necessità di abitare in un ambiente più ampio a seguito di aggiunta di persone al proprio nucleo familiare.

Oltre a questi problemi soggettivi, ve ne sono altri di natura oggettiva legati ai problemi strutturali dell'immobile o a gravi situazioni condominiali di natura ambientale, che il proprietario del fabbricato non intende affrontare o che non possono essere risolti. Tra i problemi gravi che possono dar luogo alla disdetta anticipata del contratto di locazione non rientrano invece i problemi strutturali dell'immobile dei quali il conduttore era già a conoscenza al momento della stip'ula del contratto.

In caso di locazione ad uso commerciale può considerarsi grave ed imprevedibile un improvviso cambiamento nell'andamento economico dell'azienda, che renda difficoltosa la permanenza nell'immobile locato. Può riguardare sia la necessità di ampliare la propria sede, per un andamento più favorevole, sia il bisogno di ridurre la struttura aziendale per sopravvenute circostanze sfavorevoli. Il mancato rilascio di una specifica autorizzazione amministrativa, necessaria per svolgere l'attività convenuta, non può considerarsi come fatto imprevisto nel caso in cui al momento della stipula del contratto non sussistevano i presupposti per il rilascio della suddetta autorizzazione.

Lettera per disdetta contratto di locazione
La disdetta del contratto di locazione deve essere data, come abbiamo già visto, in forma scritta e recapitata alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. Vi sono precise norme che dispongono quali elementi deve contenere tale comunicazione. Per avere piena efficacia la lettera dovrà riportare i dati del contratto a cui si riferisce, la data di stipula ed il termine entro cui l'inquilino intende lasciare libero l'immobile, i gravi motivi che sono alla base della richiesta e l'invito fatto al proprietario affinchè questi si rechi alcuni giorni prima della data prevista per il rilascio dell'immbile a verificare le condizioni dell'appartamento ed effettuare la ciontestazione di eventuali danni causati. Nella lettera dovrà anche essere riportato l'invito alla restituzione della caparra. Per finire l'inquilino dovrà poi apporre la propria firma. Il locatore invece, oltre a dare disdetta per finita locazione al conduttore, può chiedere la restituzione dell'immobile in occasione della prima scadenza contrattuale solo ed esclusivamente per i casi espressamente previsti dalla legge.

È il comma 1 della legge 431/98 a stabilire quali sono le cause per cui il proprietario può richiedere la restituzione dell'immobile locato in occasione della prima scadenza contrattuale e riguardano solo ed esclusivamente l'utilizzo del fabbricato per sè o per i propri familiari entro il 2° grado, la piena disponibilità del locatario di un alloggio idoneo e libero nello stesso comune e la necessità di intervenire sull'immobile danneggiato con lavori di ristrutturazione. Se invece il proprietario intende porre in vendita l'immobile, quest'ultimo dovrà darne comunicazione all'inquilino che può far valere il diritto di prelazione.

Adempimenti fiscali e spese per la risoluzione anticipata
La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta una serie di adempimenti fiscali oltre che delle spese. Innanzitutto occorre provvedere al pagamento della tassa di registro all'Agenzia delle Entrate. L'importo è stabilito in misura fissa di 67 euro. Tale adempimento spetta al proprietario dell'immobile locato, che potrà però successivamente rivalersi sull'inquilino per la parte di sua competenza, che generalmente ammonta alla metà dell'imposta pagata.

L'imposta dovrà essere versata con il modello F24 oppure direttamente collegandosi al sito dell'Agenzia delle Entrate. Se si opta per il Modello F24 il codice tributo da utilizzare è 1503. Il tempo a disposizione per effettuare il pagamento è fissato in trenta giorni, decorrenti dalla data effettiva della cessata locazione. Occorre poi provvedere alla compilazione ed invio telematico o presentazione diretta all'Agenzia delle Entrate del nuovo modello RLI. Per la presentazione effettuata direttamente allo sportello dell'Agenzia delle Entrate è possibile avvalersi di un qualunque ufficio, che non deve necessariamente coincidere con quello competente per territorio della casa affittata.

Cosa succede se il proprietario dell'immobile aveva già versato a suo tempo l'imposta di registro per l'intero anno? In questo caso potrà procedere al calcolo della parte residua non spettante in quanto riferita al periodo in cui il contratto non ha avuto effetto e presentare una istanza di rimborso in carta semplice all'Agenzia delle Entrate.

Se il contratto di locazione era stato stipulato con il regime della cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta, in quanto il regime fiscale adottato sostituisce imposta di bollo e di registro sia in fase di registrazione che nei vari adempimenti successivi. Rimane comunque l'obbligo per il proprietario dell'immobile di provvedere alla presentazione del modello RLI entro trenta giorni dalla cessata locazione. Un ritardo nella presentazione del nuovo modello RLI o nel pagamento dell'imposta di registro (qualora dovuta) comporta una sanzione pari a 100 euro, che vengono ridotti alla metà dell'importo se la presentazione avviene entro i trenta giorni successivi.

Se la disdetta del contratto avviene per inadempimento del conduttore, il primo avrà inoltre facoltà di rivalersi chiedendo un risarcimento danni. Per i danni rilevati nell'appartamento locato ed imputabili all'inquilino invece, il proprietario ha facoltà di trattenere la caparra versata al momento della stipula del contratto, fino a totale risarcimento. Per questo motivo è espressamente fatto divieto al conduttore, una volta manifestata la volontà di recedere anticipatamente dal contratto, di considerare la caparra come forma di pagamento dei canoni di locazione ancora dovuti.

Cosa accade se l'inquilino lascia l'immobile improvvisamente e senza aver dato preavviso? In questo caso il proprietario può richiedere ed ottenere il pagamento delle mensilità per il mancato preavviso. Un risarcimento al proprietario dell'immobile da parte dell'inquilino è inoltre dovuto qualora il primo riesca a dimostrare che, sebbene siano stati rispettati i termini previsti delle sei mensilità, la risoluzione anticipata del contratto di locazione ha causato un danno economico.

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