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  • Venerdì 15 Giugno 2018, 08:50

Come redigere una bozza del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Redigere in modo corretto una bozza del contratto preliminare di compravendita immobiliare o semplicemente valutarne una, prima della stesura definitiva, è di fondamentale importanza, pena la nullità del documento stesso. Questa tipologia di contratto si configura generalmente come una scrittura privata dotata di una certa liberalità di formulazione. Tuttavia, come vedremo, al fine di conservare un preciso valore legale deve essere redatta in forma scritta e deve contenere degli elementi ritenuti essenziali. In alcuni casi può risultare opportuno che sia firmata in presenza di un notaio, che ne autentica la provenienza dei contenuti e soprattutto la data di sottoscrizione. Così come, in fase preliminare di negoziazione è bene accertarsi dei requisiti legali dell’immobile oggetto di compravendita (titolo di possesso, presenza di ipoteche, certificazioni energetiche e di abitabilità, ecc.).

Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il preliminare di compravendita immobiliare, comunemente noto come compromesso di compravendita, è un contratto in cui un proprietario di immobile, detto parte promittente venditrice, si obbliga a venderlo ad un altro soggetto, la parte promissaria acquirente. L’obbligo all’acquisto è naturalmente esteso anche alla controparte acquirente. Dunque una promessa alla compravendita che verrà perfezionata in un momento successivo, attraverso un contratto definitivo di compravendita (rogito) da stipulare presso il notaio di fiducia dell’acquirente.
Per effettuare una compravendita immobiliare non è obbligatorio sottoscrivere il contratto preliminare. Compratore e venditore possono procedere direttamente alla stipula dell’atto definitivo. Spesso, però, i soggetti interessati, una volta concluso positivamente l’esito delle trattative, hanno la necessità di bloccare l’affare. Infatti, per stipulare un atto di compravendita esistono dei tempi tecnici inevitabili, che consentono al notaio di effettuare tutti gli accertamenti preliminari. Quando la trattativa, invece, è stata curata da un’agenzia immobiliare, il preliminare di compravendita viene efficacemente sostituito dalla proposta di acquisto e dall’ accettazione firmata da parte del venditore. Questi documenti in genere contengono già in sé tutti gli elementi caratteristici del compromesso tipo.
Il compromesso di compravendita risulta necessario e auspicabile tutte le volte in cui vi siano circostanze oggettive per cui si prevede un allungamento dei tempi per la stipula del rogito. Può capitare, infatti, che ad esempio l’acquirente debba accedere ad un mutuo per l’acquisto dell’immobile o il venditore non abbia ancora trovato un altro immobile in cui risiedere. Può così risultare opportuna la trascrizione nei Registri Immobiliari del contratto preliminare di compravendita. Ma in questo caso dovrà avere la forma dell’atto pubblico ed essere sottoscritto in presenza di un notaio.
Con la stipula del preliminare di compravendita non avviene il passaggio di proprietà del bene, che avverrà soltanto alla stipula dell’atto definitivo di compravendita. Il venditore fraudolento, quindi, potrebbe vendere l’immobile oggetto del contratto ad un'altra persona, potrebbe accendervi una ipoteca o subire sull’immobile un pignoramento. La trascrizione del contratto, che va effettuata entro 20 giorni dalla stipula, è una procedura che salvaguarda il compratore. La regolare trascrizione impedisce, infatti, che atti sull’immobile, successivi alla firma del preliminare, possano avere corso. In altre parole, quando un compromesso viene trascritto nei Registri Immobiliari non risulteranno possibili per quel bene vendite, pignoramenti o ipoteche. Questa procedura di salvaguardia ha tuttavia un costo a carico del compratore. Oltre alla parcella del notaio sono dovute l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta e le tasse ipotecarie.

Requisiti essenziali del contratto
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare per essere valido a tutti gli effetti di legge deve avere forma scritta e deve contenere alcuni elementi da cui non è possibile prescindere. In primo luogo vanno individuate le parti che sottoscrivono il documento: la parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente, che beneficerà di questa promessa a vendere. Per entrambi andranno segnalate data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale e stato civile. Nel caso in cui uno o entrambi i soggetti fossero coniugati va specificato se in regime di comunione o di separazione dei beni.
Vanno poi individuati tutti gli elementi che interessano l’immobile oggetto di compravendita: la sua tipologia (appartamento, box, villino, terreno ecc.), la sua ubicazione (comune, via e numero civico, contrada se trattasi di terreni, ecc.) e tutti i riferimenti catastali (foglio, mappale, subalterno, scala, piano, vani o metri quadrati catastali, ecc.). Il venditore dovrà quindi dichiarare che l’immobile è di sua piena proprietà e che verrà venduto libero da qualunque tipo di vincolo, ipoteca o procedura di pignoramento. Generalmente al compromesso viene allegata la planimetria catastale dell’immobile e la certificazione energetica.
Pare importante ricordare che quando si redige una bozza del contratto preliminare di compravendita immobiliare bisogna avere presente che si tratta di un contratto in cui viene solo manifestata la volontà da parte dei soggetti interessati alla compravendita. Per cui anche la formulazione deve tenerne conto per non ritrovarsi con un preliminare improprio. In altre parole vanno evitate espressioni come: X vende a Y, che acquista. La formula da utilizzare deve essere: X promette o si obbliga di vendere a Y, che promette o si obbliga di acquistare. Si deve, inoltre, fare esplicito riferimento al futuro atto di compravendita in cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile e da stipularsi in forma di atto pubblico presso un notaio.
Un altro elemento fondamentale da inserire nel compromesso di compravendita immobiliare è il prezzo complessivo pattuito dalle parti per la transazione economica. Possono essere inserite anche le modalità di pagamento (assegno circolare o bonifico) e nel caso in cui siano previsti più acconti sul prezzo di vendita anche la rateizzazione e le scadenze entro cui le somme dovranno essere erogate. La formalizzazione della transazione e quindi il versamento complessivo della somma pattuita potranno comunque avvenire solo al momento della stipulazione del rogito.

Clausole accessorie del contratto
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, proprio per la sua natura di scrittura privata, può contenere al suo interno altri elementi accessori aventi l’obbiettivo di meglio salvaguardare le parti contraenti. Tali clausole, per quanto non sia obbligatorio il proprio inserimento all’interno del contratto, sono ugualmente vincolanti ed hanno delle conseguenze legali di grande importanza. Esaminiamo brevemente quelle comunemente più in uso.
Termine temporale per la stipula del rogito. La natura giuridica di questo termine può essere essenziale o semplice e va esplicitata all’interno del contratto preliminare. Le implicazioni giuridiche dell’una o dell’altra forma sono molto differenti. Generalmente nei compromessi di compravendita si trova la ben nota formula: entro e non oltre un certo lasso di tempo o una data precisa. In questo caso siamo di fronte al termine temporale semplice. Oltrepassato infruttuosamente tale termine l’obbligatorietà contrattuale continua a sussistere e la parte lesa può recedere dal contratto e avvalersi della caparra, chiedere in forma scritta l’esecuzione del contratto o procedere per una risoluzione giudiziale con conseguente richiesta risarcitoria dei danni. Nel caso in cui invece il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita avesse una natura essenziale, la scadenza infruttuosa porterebbe automaticamente alla risoluzione di diritto del contratto. La natura essenziale del termine per la stipula del rogito va esplicitata nel compromesso, precisando che alla scadenza di tale termine il contratto dovrà intendersi risolto.
Spese condominiali. Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita ricadesse in un condominio è buona norma, a salvaguardia della parte acquirente, esplicitare che la parte promittente venditrice si fa carico di tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, fino alla stipula del rogito. In altre parole al momento della stipula del contratto definitivo non devono sussistere spese condominiali arretrate. Se poi l’assemblea condominiale ha deliberato particolari spese straordinarie o accantonamenti per opere straordinarie ancora da dovere effettuare, la parte promissaria acquirente va debitamente informata, va specificata la natura e l’onere delle opere all’interno del compromesso. Può, inoltre, essere allegata al contratto preliminare copia del verbale assembleare avente per oggetto tale delibera.
Caparra confirmatoria. Al fine di garantire gli obblighi contrattuali che scaturiscono dalla firma del compromesso, al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare, la parte promissaria acquirente versa al proprietario una congrua somma di denaro a titolo di caparra. Tale somma generalmente non supera il 10% del prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile. Nel caso in cui l’acquirente non dovesse più dare corso ai propri obblighi di acquisto tale caparra confirmatoria verrà trattenuta dal promittente venditore a titolo risarcitorio, senza alcun obbligo di dimostrare il danno subito. Ma se la parte inadempiente è il potenziale venditore, la parte promissaria acquirente potrà recidere il contratto e pretendere il pagamento del doppio della caparra stessa. Quando invece il contratto preliminare di compravendita va a buon fine, la caparra può esser considerata un acconto sul prezzo di compravendita e messa in detrazione al momento della stipula del rogito. Giurisprudenza vuole che questo patto di caparra, affinché abbia valore legale, vada inserito all’interno del contratto preliminare di compravendita in forma esplicita.
Caparra penitenziale o penale. Questo tipo particolare di caparra non comporta alcun esborso in denaro al momento della stipula del preliminare. Si tratta, infatti, di una sorta di diritto di recesso contrattuale a favore di uno dei contraenti. La penale, pattuita dalle parti ed esplicitata nel contratto preliminare, risulta in questo modo un corrispettivo forfettario per il risarcimento dei danni nel caso in cui uno dei contraenti non rispetti in tutto o in parte gli obblighi previsti dal compromesso. Sarà evidentemente la parte inadempiente a pagare i danni alla controparte nel momento in cui il contratto preliminare venga formalmente annullato.

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