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  • Martedì 12 Giugno 2018, 08:00

Valutazione immobile: cosa la determina? Perché è così importante?

La procedura di valutazione immobile è un iter che non dovrebbe trascurare nessuna persona che possiede un bene di questo tipo e che desidera proporlo sul mercato, in vendita o in affitto.

Valutazione immobile: perché ha un'importanza fondamentale
Offrire un immobile a un prezzo non corrispondente al suo reale valore comporterebbe infatti dei danni non irrilevanti al suo proprietario: se il bene viene offerto a una tariffa troppo bassa con ogni probabilità un acquirente o un affittuario non tarderà ad arrivare, ma si rinuncerà senza ragione a diverse migliaia di euro, se al contrario il prezzo dovesse risultare troppo alto, verosimilmente rimarrà per lungo tempo invenduto o sfitto.
La valutazione immobiliare deve dunque essere il primo step da attuare se si intende vendere o affittare, ed è fondamentale affidare il procedimento a un professionista specializzato.
Chi non opera nel settore, infatti, non può avere le competenze necessarie per conoscere nel dettaglio quale sia il valore di mercato di un immobile, per tale motivo non si può prescindere dalla consulenza di un esperto.
Sicuramente chiunque può costruire un'idea di massima sul valore del proprio bene, magari effettuando un confronto con i prezzi a cui sono proposti immobili dalle analoghe caratteristiche e della medesima città, ma questa non potrà mai essere una valutazione accurata.
Come fare, dunque, se si ha bisogno di un supporto professionale di questo tipo?

Valutare l'immobile: due diverse soluzioni
Le alternative che si presentano al proprietario dell'immobile sono fondamentalmente due, e dipendono dalla modalità tramite cui si intende vendere o affittare il bene.
Se la vendita o l'affitto del medesimo vuole essere effettuata autonomamente, senza nessuna intermediazione, l'ideale è ingaggiare un professionista esclusivamente affinché effettui la valutazione della casa, dell'ufficio, del locale commerciale: grazie a una consulenza di questo tipo sarà quindi possibile proporre il proprio bene a un prezzo coerente con il suo reale valore, procedendo nella ricerca di soggetti interessati tramite l'inserzione di annunci all'interno di portali web dedicati o anche in differenti modalità.
Se si prevede di vendere o affittare il proprio immobile rivolgendosi a un'agenzia immobiliare, invece, il discorso è differente.
Le agenzie immobiliari sono delle aziende che hanno come obiettivo quello di far incontrare domanda e offerta, di conseguenza quest'aziende da un lato aiutano i proprietari a individuare persone interessate all'acquisto o all'affitto del bene, dall'altro possono proporre a chi vuol comprare o affittare delle soluzioni coerenti con quanto ricercato.
Le agenzie operanti nel settore traggono i loro profitti dal concretizzarsi delle compravendite: se la loro intermediazione porta effettivamente ad una vendita o ad un affitto, infatti, l'agenzia trattiene una percentuale dall'importo concordato tra le parti, una quota che deve essere economicamente sostenuta sia chi vende che da chi compra, oppure da chi affitta e da chi diviene affittuario.
Dal momento che lo scopo primario di queste imprese è quello di fare in modo che i clienti raggiungano il loro obiettivo, tali aziende offrono una serie di servizi in modo completamente gratuito, tra cui appunto quello di valutazione professionale.
L'agenzia immobiliare quindi, dopo aver valutato il bene che gli è stato presentato da un cliente, può includerlo immediatamente nel proprio database per metterlo a disposizione di chiunque fosse interessato a un immobile con caratteristiche analoghe.

Cosa influisce sul valore di un bene immobiliare
Un processo di valutazione immobile quali elementi deve tenere in considerazione?
Gli aspetti che possono influire sul valore di un bene immobiliare sono davvero tantissimi, proprio per questo motivo tale iter è un'operazione tutt'altro che semplice, cerchiamo quindi di menzionare quelli più rilevanti.

La tipologia di immobile
La valutazione immobile dipende anzitutto dalla sua tipologia, e gli esempi possono essere svariati: abitazioni, uffici, locali commerciali, box auto.
Immaginando due immobili di analoghe dimensioni, ad esempio un appartamento e un ufficio, la loro quotazione si rivelerà sicuramente differente proprio in relazione alla loro diversa destinazione d'uso.

Le caratteristiche tecniche dell'immobile
Il valore di un immobile non può che dipendere dalle sue caratteristiche tecniche, quindi dalla metratura, dalla presenza di balconi, giardini e spazi aperti, dalla suddivisione degli ambienti, dalla qualità degli elementi tecnici installati presso i bagni o, per quel che riguarda le abitazioni, presso la cucina.
Altra caratteristica dell'immobile che ha un grandissimo peso nella determinazione del suo valore corrisponde inoltre alla zona in cui è ubicato, dunque alla località in cui sorge e anche in che punto della medesima si trova, se in periferia o in centro.
Anche la vicinanza con specifici luoghi della città, come possono essere ad esempio luoghi di interesse storico ed artistico, università, grosse aziende, è un aspetto che può influire sul valore finale, sia in modo positivo che negativo.
Da un lato infatti la vicinanza con simili luoghi può essere considerata utile, in quanto i medesimi possono essere raggiunti con grande facilità e in breve tempo, dall'altro la cosa potrebbe avere dei risvolti negativi sul comfort dell'immobile.
Un esempio lampante di una situazione simile può essere quello di un appartamento situato a ridosso di un aeroporto: la rumorosità dei velivoli in decollo o in arrivo, infatti, potrebbe rappresentare un fattore di disturbo tale da influire sul valore.

La domanda di mercato
La domanda di immobili in vendita o in affitto è un aspetto strettamente correlato a ciò che si stava affermando, ed è davvero importantissimo nella determinazione del valore.
Un immobile può godere di cospicue richieste per via delle sue peculiarità, come possono essere appunto la vicinanza a luoghi di particolare interesse della località in cui sorge, tuttavia la domanda può essere correlata anche a fattori completamente esogeni.
Il mercato immobiliare italiano si contraddistingue infatti per delle grandi contraddizioni interne: se da un lato vi sono ampie zone in cui il settore registra una forte crisi, tanto che il prezzo degli immobili è calato in modo vistoso negli ultimi anni, dall'altro vi sono città che godono di una grande floridità da questo punto di vista.
Un esempio lampante può essere senza dubbio Milano, città che non ha affatto risentito della crisi del settore e il cui benessere immobiliare è dovuto proprio ad una domanda sempre molto elevata, dovuta al fatto che tantissime persone hanno la necessità di trasferirsi più o meno stabilmente in questo capoluogo per ragioni di lavoro o di studio, senza trascurare altri aspetti quali il fatto che Milano è una città ottimamente collegata con altre città d'Europa e del mondo, che ospita spesso degli eventi di rilevanza internazionale, e via discorrendo.
A determinare il blasone commerciale di un immobile dunque, parallelamente alle sue caratteristiche, vi sono anche tantissime esternalità che non devono assolutamente essere trascurate.

La classe energetica di appartenenza
Tra le varie caratteristiche tecniche che possono contraddistinguere un immobile e che sono quindi destinate a influire sul suo valore merita una menzione speciale la classe energetica, ovvero è sostanzialmente un valore che indica il livello di efficienza energetica del bene, e questo è un aspetto di importanza indiscussa.
Un immobile all'avanguardia dal punto di vista energetico avrà sicuramente un valore di mercato più elevato rispetto ad uno che, a parità di dimensioni e di altre peculiarità, non è in grado di offrire da questo punto di vista degli analoghi standard prestazionali.
Immaginando di acquistare un appartamento molto efficiente dal punto di vista energetico, esso saprà rivelarsi perfettamente confortevole a fronte di consumi molto più ridotti, di conseguenza si può affermare senza esitazioni che spendere di più per assicurarsi un'abitazione notevole sul piano energetico merita di essere considerato un vero e proprio investimento.
Gli aspetti che possono influire sulla determinazione della classe energetica di un immobile sono molteplici, ovvero ad esempio la presenza di moderni sistemi di climatizzazione, di specifiche soluzioni per la coibentazione termica, di infissi di qualità e via discorrendo.
É utile ricordare che la classe energetica di appartenenza è certificata da un apposito documento ufficiale, l'attestato di prestazione energetica APE, il quale deve essere obbligatoriamente redatto da un professionista specializzato, ovvero da un certificatore energetico.

La bellezza e l'armonia estetica
Se si parla di ciò che può influire sul valore di un immobile non si può non menzionare l'estetica.
Parallelamente alle dimensioni e alle varie caratteristiche tecniche, infatti, anche il design ha una rilevanza non indifferente, soprattutto per quel che riguarda abitazioni, locali commerciali e altri ambienti destinati ad essere "vissuti" al di là del loro aspetto prettamente funzionale.
Alla luce di questo, dunque, non può che essere positiva la presenza di accattivanti elementi decorativi e di quant'altro possa impreziosire l'aspetto della proprietà.

Iter fondamentale anche per chi vuole acquistare o divenire affittuario
La procedura di valutazione immobile deve dunque tenere in considerazione una gamma di aspetti davvero molto variegata, ed è compito del professionista quello di soppesarli con attenzione e competenza al fine di indicare al proprietario del bene una fascia di prezzo quanto più ristretta possibile.
Come detto in precedenza, proporre un bene immobiliare a un costo corrispondente al suo reale valore può consentire di individuare celermente un acquirente o un affittuario traendo il massimo profitto dalla stipula del contratto.
Anche chi desidera acquistare o acquisire in affitto un immobile, ovviamente, può trarre grande giovamento dall'affiancamento di un consulente per essere certo di pagare quanto desiderato ad un prezzo commisurato al suo effettivo valore di mercato.

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