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  • Mercoledì 7 Novembre 2018, 09:50

Redditività di un immobile: che cos'è e quali fattori la determinano

Quando si parla di redditività di un immobile si fa riferimento a quanto una determinata proprietà sia in grado di rendere dal punto di vista economico, soprattutto in un'ottica di lungo periodo.
La redditività è dunque un aspetto molto importante che contraddistingue questo genere di beni, e assume una rilevanza particolare soprattutto laddove si stia pensando di acquistare l'immobile come forma di investimento, piuttosto che per esigenze personali o familiari.
Scopriamo subito dunque quali sono i vari aspetti che influiscono sulla redditività e che devono essere considerati nell'effettuazione del suo calcolo, il quale, è utile sottolinearlo, è da considerarsi sempre come una semplice stima, e mai come una certezza assoluta.
 
In che modo può rendere un immobile?
Se ci si chiede in che modo si può far rendere un immobile non esiste una risposta univoca, ma la formula più diffusa corrisponde senza dubbio all'affitto.
Sono tantissime le persone che scelgono di investire dei capitali più o meno cospicui acquistando degli immobili, al fine di potersi procurare una rendita attraverso la loro locazione; gli affitti possono ovviamente riguardare appartamenti, locali commerciali, capannoni industriali e beni immobiliari di qualsiasi altra tipologia.
Parallelamente agli affitti tradizionalmente intesi, va considerato anche che un immobile può risultare economicamente redditizio venendo utilizzato come struttura ricettiva, ad esempio come casa vacanze o Bed & Breakfast: nel settore turistico gli affitti proposti direttamente dai privati si stanno diffondendo sempre più, anche grazie a delle innovative piattaforme online che facilitano l'incontro tra domanda e offerta con particolare riguardo per gli affitti brevi, di conseguenza questa può essere senz'altro una via concreta per far rendere il proprio immobile.
Vi sono anche ulteriori metodi, un po' meno convenzionali, per far rendere un immobile: se si parla di un locale commerciale, ad esempio, esso potrebbe fruttare collocando al suo interno dei distributori automatici tali da garantire al proprietario una rendita passiva, la quale non presuppone lo svolgimento di un lavoro o l'impiego di dipendenti.
Premesso che, come detto, quando si parla di redditività di un immobile si fa nella grande maggioranza dei casi riferimento alla sua locazione, nel calcolo di tale dato la modalità con cui si riesce a produrre la rendita è poco rilevante, ciò che conta è esclusivamente la stima di quanto si prevede di poter monetizzare, ovvero il raffronto tra potenziali ricavi e potenziali costi.
 
Realizzare delle plusvalenze acquistando e rivendendo immobili
Ovviamente un immobile può rivelarsi fruttuoso anche laddove venga semplicemente rivenduto a un prezzo maggiorato, in questi casi tuttavia non è corretto parlare di rendita, ma bensì di plusvalenza.
Anche questa è una modalità piuttosto consueta attraverso cui degli investitori riescono ad ottenere degli interessanti guadagni, e si può concretizzare in diversi modi.
Può accadere semplicemente che si riesca ad acquistare l'immobile ad un prezzo particolarmente conveniente in rapporto al suo valore, magari sfruttando una fase di crisi del mercato immobiliare in cui i proprietari scendono a compromessi dal punto di vista del prezzo pur di poter individuare un acquirente.
Per realizzare una plusvalenza in questo modo è di norma necessario attendere una quantità di tempo non irrilevante, affinché la vendita possa essere eseguita in un contesto del tutto differente rispetto a quello che contraddistingueva il momento dell'acquisto, quindi in un momento storico in cui la domanda è più consistente e in cui il mercato immobiliare gode di maggiore solidità.
Un immobile può fruttare in questo modo anche laddove venga sottoposto a ristrutturazione, e molti investitori sono riusciti a realizzare, in tale maniera, dei guadagni davvero interessanti.
Lo sforzo economico iniziale è ovviamente più consistente, perché oltre alla spesa necessaria per assicurarsi l'immobile è indispensabile sostenere anche i costi di ristrutturazione, tuttavia in questo modo ci si possono garantire delle plusvalenze davvero molto consistenti e soprattutto le medesime possono essere realizzate anche pochissimo tempo dopo l'acquisto del bene.
Riqualificare a proprie spese un immobile e proporlo in vendita può essere davvero un'ottima strategia, per quanto come visto comporti un investimento iniziale piuttosto robusto.
 
Stimare i ricavi di un immobile
Per stimare i ricavi che un bene immobiliare può garantire è necessario partire da questa domanda: quanto si prevede che io possa incassare su base annua?
Possiamo provare a fare, da questo punto di vista, alcuni esempi.
Si immagini di possedere un appartamento e di volerlo affittare a un nucleo familiare al prezzo di 600 € mensili: in questo caso si stima che dalla proprietà in questione si potranno ottenere utili per 7.200 € annui, senza ovviamente trascurare i prelievi fiscali.
Altro caso potrebbe essere il seguente: si dispone di un appartamento e si prevede di proporlo in affitto a studenti universitari.
Immaginando di stipulare dei contratti d'affitto con 4 studenti che andranno così a convivere, con un canone mensile di 250 € ciascuno, si possono prevedere ricavi annui per 10.000 €, prevedendo che l'affitto riguardi esclusivamente 10 mesi l'anno.
Può accadere anche che l'immobile in questione possa essere affittato esclusivamente nei mesi estivi, in quanto ubicato in una località di mare rinomata per le villeggiature.
Immaginando un canone medio di 500 € settimanali, e di riuscire ad affittare per 10 settimane, ogni anno si riusciranno a ricavare dall'immobile in questione 5.000 €.
 
Perché il calcolo della redditività va considerato una mera stima
Come visto, nel momento in cui si quantificano ricavi e costi relativi a un determinato immobile, in tutti i casi è sempre presente una componente di incertezza tutt'altro che irrilevante, e questo va tenuto sempre ben presente se si parla di redditività di un immobile: nessun proprietario di un immobile può avere la certezza assoluta di riuscire a individuare degli affittuari, senza trascurare le tantissime esternalità che possono influire non solo sulla possibilità di affittare con successo, ma anche sull'ammontare del canone.
Nella città di Milano i proprietari immobiliari hanno potuto permettersi di alzare i canoni d'affitto dei loro beni durante il periodo dell'Expo 2015, dal momento che la domanda era cresciuta in modo consistente, e questo è solo un esempio.
Può accadere che una località turistica smetta di essere di moda, dunque che gli immobili in essa ubicati perdano redditività, può capitare che in una città universitaria aumenti il numero di iscritti al relativo ateneo, e questo è molto positivo per chi affitta in questa formula, oppure potrebbero essere costruiti nelle vicinanze dell'immobile degli edifici che emettono rumori rilevanti, tali da rendere il bene meno appetibile.
Le esternalità che possono verificarsi sono dunque tantissime e possono avere sia influenze negative che positive.
 
I costi correlati alla proprietà di un immobile
Possedere un immobile può senz'altro essere redditizio, come visto, ma non bisogna trascurare il fatto che sul titolare del bene gravano una serie di costi che vanno considerati con molta attenzione.
Nella stima della redditività di un immobile dunque non bisogna tenere in considerazione soltanto i guadagni, ma anche i costi correlati alla gestione del bene.
Da questo punto di vista le voci sono numerose, a cominciare dalle tasse, le quali hanno un peso non indifferente.
Altri costi a cui il titolare dell'immobile non può sottrarsi sono tutti quelli manutentivi, sia in riferimento alla manutenzione ordinaria che straordinaria, senza trascurare costi opzionali ma opportuni per tutelare il bene, come ad esempio appositi prodotti assicurativi.
Altri costi possono riguardare specifiche modalità tramite cui si cerca di far fruttare l'immobile: qualora lo si impieghi come struttura ricettiva, ad esempio, costituiranno dei costi l'apertura e la gestione di una partita IVA, laddove sia necessaria, il pagamento del personale addetto alle pulizie, l'acquisto dei prodotti da bagno e quant'altro.
Può anche configurarsi un situazione spiacevole per il titolare, ovvero l'eventualità il bilancio annuo correlato alla proprietà dell'immobile sia negativo: questo può verificarsi, ad esempio, laddove non si riesca a individuare un affittuario, o semplicemente qualora i costi risultino superiori agli introiti.
 
Valutare la redditività nel momento in cui si acquista un immobile
Il concetto di redditività può essere applicato a qualsiasi immobile, a prescindere dal fatto che sia un bene di cui si è già in possesso oppure che si tratti di un immobile che si sta pensando di acquistare.
In quest'ultimo caso è particolarmente utile rapportare la sua redditività al costo che è necessario sostenere per poterlo acquistare.
Proviamo a fare un esempio: se ci si sta interessando a un appartamento e si stima che possa fruttare, tramite locazioni, 10.000 € annui, a fronte di 3.000 € annui di costi di gestione, nell'arco dei 365 giorni esso dovrebbe garantire utili per 7.000 €, senza ovviamente tralasciare i vari oneri fiscali.
Possiamo immaginare inoltre che per assicurarsi quest'appartamento sia necessario spendere 150.000 €, includendo in tale voce non solo il prezzo di vendita strettamente inteso, ma anche tutti gli altri oneri correlati all'acquisto, come ad esempio quelli fiscali e la parcella da destinare al notaio.
Considerando che l'immobile dovrebbe fruttare 7.000 € l'anno, per poter rientrare dell'investimento è necessario attenere 21 anni.
Come detto in precedenza questi calcoli sono delle pure stime e non possono che divenire ancor più incerti laddove si consideri un'ottica di lungo periodo.
In un lasso di tempo di oltre vent'anni, infatti, il quadro può cambiare considerevolmente: oltre al fatto che possono verificarsi le più disparate esternalità, come quelle menzionate in precedenza a titolo di esempio, può modificarsi in modo importante la situazione del mercato immobiliare a livello locale e nazionale, allo stesso modo può modificarsi anche la situazione anche la generale situazione economica della nazione.
Negli investimenti immobiliari il rischio è pressoché inevitabile, dunque, tuttavia si può affermare che investire "nel mattone" si è sempre rivelata, storicamente, una soluzione piuttosto solida e sicura per far fruttare i propri risparmi.

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