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  • Giovedì 19 Luglio 2018, 10:00

Affitti in nero: quali sono i rischi previsti dalla legge?

Gli affitti in nero possono essere davvero pericolosi se si decide di avviarne uno senza conoscere bene la legge. È per questo che vanno ben chiariti gli aspetti legali nonché i rischi che si corrono se non vengono rispettate le procedure previste.

Quando vi è un affitto in nero gli svantaggi possono essere molteplici. Infatti il locatore non può avanzare diritti sull’immobile. Ma in pericolo non sono solo i diritti del locatore. Entrambi i soggetti rischiano di incorrere in sanzioni ben più gravi che possono figurare in una cartella esattoriale dovuta alla mancata registrazione di un contratto di affitto. In questo caso saranno entrambi i soggetti a dover pagare le relative sanzioni. Prima di chiarificare questi aspetti però, è bene concentrarsi sulle caratteristiche peculiari del contratto di affitto e poi sui rischi.
 
Come funziona il contratto di affitto
Il codice civile definisce il contratto di affitto come un accordo con il quale il locatore, che sarà il proprietario dell’immobile, si impegna a garantire il godimento del bene in oggetto, a favore del conduttore o locatario. Quest’ultimo si impegna a versare, a cadenza stabilita in contratto, un prezzo chiamato canone di locazione. Questo sarà il corrispettivo per il proprietario dell'immobile per poter usufruire del bene. Il contratto non ha una forma tipica e infatti si può decidere di stabilire le condizioni più adatte per ciò che viene locato. Vengono solo descritti gli elementi essenziali che stabiliscono contenuto e regole.
Quali sono gli elementi tipici del contratto di affitto? Bisognerà indicare in primo luogo, le generalità delle due parti contraenti, la descrizione dell’immobile in oggetto, l’importo del canone da corrispondere al locatore, le modalità di versamento del denaro, la durata del contratto e tutti i riferimenti catastali dell’immobile. È importante inoltre, inserire nel contratto una clausola dove si specifica di aver ricevuto tutte le informazioni necessarie e i documenti che attestino la classe energetica di appartenenza. Ciò viene fatto attraverso il rilascio dell’APE (attestato di prestazione energetica). Questo si rivela un documento davvero importante ai fini della stipula del contratto di affitto poiché se questo manca, verrà erogata una sanzione di tipo amministrativo, a carico delle due parti contraenti, che dovranno estinguerla in solido.
 
Le forme del contratto di affitto
Quando si decide di stipulare un contratto di affitto è bene sapere che esistono diverse tipologie che possono venire incontro a tutte le esigenze di ogni singolo soggetto. Avremo quindi, il contratto ordinario a canone libero detto anche quattro più quattro, contratto transitorio, contratto transitorio per studenti, contratto in comodato d’uso e contratto di locazione a canone concordato.
 
Contratto ordinario a canone libero
Si tratta di un contratto di affitto con una limitata autonomia contrattuale. Ciò significa che le parti potranno definire quanto dovrà pagare il conduttore nell’arco della durata del contratto anche se il vincolo della durata minima in questo caso, sarà di quattro anni. Se questo è in scadenza, è possibile rinnovare il contratto per altri quattro anni in modo automatico. Se vi sono motivi per il quale risulta necessario disdire il contratto prima della scadenza, bisogna esplicarli e dare un preavviso minimo di sei mesi al locatore. Questo tipo di contratto può prevedere una durata maggiore, a seconda di ciò che le parti andranno a concordare.
Quando si decide di prolungare il contratto per otto anni e si desidera proseguire nel rapporto, il rinnovo può avvenire anche cambiando le condizioni, stipulando un altro contratto.
Vi è il caso in cui il locatore può decidere di disdire il contratto attraverso l’invio di una raccomandata al conduttore entro i termini validi per farlo: sei mesi prima della scadenza. In questo caso non sarà necessario indicare alcun motivo per avere l’immobile libero.
Il conduttore può decidere di recedere dal contratto, inviando sei mesi prima della scadenza dei quattro anni, una raccomandata che dimostri la volontà di recessione dal contratto. È possibile anche recedere prima, a patto che vengano seguiti gli stessi termini di tempo.
Il contratto di affitto infine, potrà anche essere rinnovato in maniera tacita, seguendo sempre le stesse condizioni stabilite in contratto.
 
Contratto di locazione a canone concordato
Quando si parla di questo tipo di contratto, si intende applicare un prezzo diverso rispetto a quelli che si trovano sul mercato. L’importo da pagare si calcola sulla base degli accordi raggiunti tra le parti. In questo modo si riesce ad accontentare anche le esigenze di chi prende in affitto l’immobile. Per questo tipo di contratto sono previsti benefici fiscali per il proprietario dell’immobile relativo all’imposta di registro dovuta in sede di registrazione e IRPEF.
La formula prevista è di tre anni più il rinnovo di due. Se alla scadenza dei primi tre anni si decide di cambiare le condizioni è possibile farlo, altrimenti il contratto varrà per ulteriori due anni che andranno in rinnovo automatico.
Quando trascorrono anche i due anni di proroga si potrà o rinnovare o rinunciare al contratto, secondo le stesse modalità previste per la disdetta del contratto di affitto quattro più quattro.
 
Contratto di comodato d’uso
Si tratta di un contratto di affitto a titolo gratuito. Infatti il proprietario dell’immobile consegna al conduttore il possesso di un bene per un tempo definito. L’obbligo del conduttore in questo caso, sarà restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.

Questo tipo di contratto spesso viene usato per ricevere pagamenti a nero. Anche se per poter avviare il comodato d’uso vi deve essere, comunque un deposito cauzionale previsto espressamente in contratto. Si può trattare di una prova con il quale capire se vi è stato un pagamento a nero o meno.
 
Cosa succede se vi sono pagamenti a nero per il canone di affitto?
Gli affitti in nero sono una vera piaga per il fisco. Per poter contrastare il fenomeno, è stato necessario fare degli interventi legislativi rivolti al conduttore e al locatore. Questi infatti, risultano entrambi responsabili per evasione fiscale. Vediamo i casi previsti dalla legge.
Se vi è un accordo sull’aumento del canone superiore a quanto viene stipulato in contratto, l’autorità giudiziaria può richiedere la restituzione dell’immobile locato, la restituzione delle somme versate non dichiarate e che la locazione ritorni a livelli di conformità previsti dal contratto stesso.
Vi è poi un altro caso dove il locatore non ha volutamente registrato il contratto entro i termini previsti. In questo caso si può prevedere un’azione verso l’autorità giudiziaria che richieda la registrazione del contratto e il pagamento della sanzione relativa a questa violazione.
Gli affitti in nero si considerano tali quando non vi è stata registrazione dopo la stipula, che di regola dovrà essere effettuata entro trenta giorni. Se si verifica questa irregolarità vi sono delle conseguenze da risolvere con il fisco. In primo luogo consideriamo la registrazione non avvenuta come una vera e propria evasione fiscale che prevede delle sanzioni ben precise. La prima riguarda la mancata indicazione del canone di affitto in sede di dichiarazione dei redditi. La sanzione può essere calcolata seguendo le percentuali che vanno dal 60% fino al 120% dell’imposta evasa.
Quando la sanzione viene calcolata seguendo le percentuali che vanno dal 90% fino a 180% si ritiene che la dichiarazione del canone sia stata fatta ma indicando una cifra inferiore a quella effettiva. Si parla in questo caso di dichiarazione infedele.
Se stiamo parlando di un immobile che abbia uso abitativo, tutte le sanzioni si ritengono raddoppiate.
 
Affitto in nero, quali sono le sanzioni civili
Quando il contratto di affitto non viene registrato, vi è la nullità della scrittura privata e quindi si intende che il contratto non sia mai stato stipulato. Le conseguenze che ne derivano sono diverse. Non sarà possibile richiedere una procedura di sfratto o di decreto ingiuntivo qualora non siano state pagate delle sanzioni.
Ricordiamo che le sanzioni civili non prevedono la sanatoria. Per cui quando scadono i trenta giorni previsti per la registrazione, la locazione è considerata nulla. In questo caso bisognerà firmare un nuovo contratto di affitto e procedere alla registrazione.
Se la registrazione viene fatta in ritardo, sarà necessario solo ridefinire i rapporti con il fisco e stipularne uno nuovo.
Se si parla di registrazione tardiva, con un termine di un anno, le parti potranno procedere per il ravvedimento operoso che riduce le sanzioni in base al tempo trascorso, calcolando delle percentuali sanzionatorie ben precise. La registrazione tardiva prevede delle opzioni che vanno dai trenta giorni di ritardo, fino a due anni.
 
I rischi per il proprietario dell'immobile
I rischi previsti per il proprietario dell’immobile sono di tipo civile e fiscale.
Quando parliamo di rischi fiscali, consideriamo l’evasione come reato. Per cui, il locatario può ricevere una richiesta di pagamento e successivamente una cartella esattoriale che richiede il pagamento dell’imposta di registro. Le sanzioni ovviamente verranno calcolate in base a delle percentuali specifiche che vanno dal 60 al 120% dell’imposta evasa, se non vi è indicazione in dichiarazione dei redditi per canoni di affitto che superano duecento euro. Mentre, se la percentuale sarà del 90 fino al 180% il canone non sarà stato dichiarato nella sua interezza ma in misura inferiore di quella effettiva. Si parlerà in questo caso, di dichiarazione infedele.
Tutte queste sanzioni potranno essere riviste se si provvede al ravvedimento operoso.
 
Affitti in nero, le conseguenze civili
Quando il contratto di affitto non viene registrato, questo viene considerato nullo e quindi vi sono delle conseguenze di tipo processuale e sostanziale.
La conseguenza processuale riguarderà la procedura di sfratto e il decreto ingiuntivo. Queste non potranno essere eseguite dal proprietario dell’immobile. La conseguenza sostanziale invece, riguarda gli accordi. Se il contratto è nullo, anche gli accordi conclusi in seguito lo sono. Per cui il conduttore potrà non pagare i canoni arretrati di affitto e in più potrà chiedere la restituzione di ciò che avrà versato precedentemente. Se vi è poi un aumento di affitto a nero, il conduttore potrà rifiutarsi di pagare la parte non dichiarata e versare solo ciò che è scritto in contratto. Nessuna conseguenza in questo caso è a lui imputabile.
 
Cosa rischia l’inquilino se vi è un affitto in nero?
Le conseguenze previste per l’inquilino riguardano l’aspetto fiscale. Se non vi è registrazione del contratto di affitto, anche il conduttore dovrà rispondere fiscalmente delle sanzioni. I responsabili in solido sono sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino. Per cui se uno dei due non paga, il versamento del denaro viene richiesto all’altra parte.
 

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