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  • Giovedì 26 Luglio 2018, 15:00

Condominio, ecco le regole per una buona convivenza

Vivere in un appartamento all'interno di uno stabile, con la presenza di altre persone, rende una comunità condominiale, una realtà bene precisa e soggetta a delle regole e a dei parametri bene precisi e inoltre fondamentali per delle sane relazioni umane. Le regole condomini sono la base che permettono la convivenza di coloro che decidono di abitare in un posto in compagnia di altri soggetti. Un condominio infatti è l'elemento caratteristico non solo delle grandi città, ma anche dei nuovi complessi residenziali che combinano luoghi comuni con unità immobiliari raggruppati in una o più palazzine. Per chi decide quindi di trasferirsi in un appartamento è molto importante conoscere quali sono le regole condomini, apprendere le nuove norme stabilite dalla legge e quali sono i propri diritti all'interno della casa e i doveri nei confronti delle altre persone. Di seguito elenchiamo alcuni degli elementi essenziali al fine di essere preparati alla vita in un condominio.
 
L'importanza delle regole condomini
Cosa si intende quindi con regole condomini? La sua definizione per legge, è l'insieme di norme scritte che vengono stabilite al fine di poter regolarizzare le attività di amministrazione e di utilizzo degli spazi comuni. Inoltre al suo interno sono contenuti anche i principi base attraverso i quali ripartire le spese che devono essere effettuare da ciascun condomino sulle zone comuni. Le regole condomini vengono stabilite nel momento in cui sono presenti minimo dieci condomini. Nel caso in cui in uno stabile tale numero non si raggiunga saranno facoltative e quindi verranno stabilite solo su richiesta. La creazione delle regole condomini può derivare da tre situazioni distinte:
- contrattuale o negoziale: al momento dell'acquisto di una casa oppure del fitto della stessa, all'interno del contratto vengono incluse quelle che sono le regole con i diritti e i doveri da rispettare nel momento in cui si accede al condominio;
- assembleare: è l'assemblea formata dai condomini che a maggioranza stabilisce quelle che sono le norme da mantenere all'interno del condominio. Il concetto di maggioranza è stabilito anche dal codice civile nell'art 1136. In ogni caso, se si divide in millesimi le unità abitative presenti in uno stabile, vi dovrà essere anche la maggioranza in percentuale, per far si che le regole condomini possano essere adottate;
- giudiziale: nel caso in cui non si riesce a trovare un accordo, e quindi la maggioranza stabilita per legge, oppure l'amministratore non riesce a convocare l'assemblea in base a quelle che sono le normative vigenti, potrà intervenire l'autorità giudiziaria al fine di stabilire le regole basi da mantenere in un condominio.
Quali sono le regole condomini stabilite per legge: obblighi e divietiPrima di analizzare quali sono le regole condomini, è importante verificare la normativa di legge vigente. Il codice civile nell'art 1138 c.c e seguenti, stabilisce alcune disposizioni di legge riguardanti quelle che sono i principi basi da mantenere nel caso di abitazioni in condomini. Questi articoli erano però insufficienti, dato che non vi era una vera e propria serie di norme che cercavano di porre delle linee guida generali e permettere quindi ai condomini di redigere dei regolamenti che potessero essere giusti per tutti gli abitanti di uno stabile. Un esempio poteva essere la limitazione degli animali domestici. Prima della riforma, questo aspetto era lasciato alla libertà dell'assemblea condominiale. Con la nuova normativa invece non è possibile danneggiare il diritto di un individuo di mantenere nella propria casa un cane e un gatto, sempre con il rispetto di alcune regole. La riforma avvenuta con la legge numero 220/2012 entrata effettivamente in vigore l'anno successivo, il 18 giugno del 2013 è stata quella che ha determinato una serie di norme necessarie al cambiamento. Era qualcosa che si attendeva da anni. Grazie a essa non solo sono state create delle linee guida, ma si sono stabiliti degli elementi base da seguire e che riguardano i diritti e i doveri di un condomino. Un aspetto importante è che dalla riforma, le regole condominiali non possono in nessun modo contrastare quelle che sono le normative di legge. Il potere di un assemblea condominiale infatti è molto ampio, e le norme che sono stabilite al suo interno possono anche prevalere su quelle di legge. Vi sono dei casi però in cui, in ogni caso, non si potrà mai andare contro la normativa vigente per ciò che concerne alcuni aspetti che saranno sempre garantiti in ogni momento:
- le norme che stabiliscono l'indivisibilità dei luoghi comuni e dei diritti collegati ad essi;
- la revoca dell'amministratore, con i relativi obblighi dello stesso;
- le regole che stabiliscono la costituzione dell'assemblea condominiale e l'impugnazione delle sue delibere;
- limitare i diritti di ciascun condomino;
- vietare di mantenere in casa animali domestici.
 

In quali situazioni si applicano
Nel momento in cui entrate a far parte di un nuovo condominio è importante richiedere quali sono le regole condomini e visionare il regolamento. Di seguito elenchiamo alcuni delle norme che devono essere presenti. Conoscerle è importante in modo non solo da rispettarle, ma anche per comprendere i propri diritti: 
- la figura dell' amministratore: è un individuo che ha la funzione di eseguire le decisioni dell'assemblea ed intervenire per salvaguardare il rispetto delle regole all'interno di un condominio. La riforma ha stabilito che vi debbano essere una serie di paramenti che il soggetto nominato deve avere al fine di occupare il ruolo di amministratore. Si richiede, come titolo d'istruzione minimo il diploma di scuola superiore. Inoltre la persona preposta occuperà il ruolo per minimo due anni e riceverà una retribuzione stabilita dai condomini. Gli obblighi che dovrà rispettare non sono solo quelli di eseguire le delibere delle assemblee, ma di mantenere una chiara gestione finanziaria al fine di chiarire tutte quelle che siano le spese collegate allo stabile. La sua nomina può essere anche revocata in caso in cui non verranno rispettati i compiti affidatigli. Questa figura è molto importante, dato che l'amministratore è la persona a cui rivolgersi per le problematiche inerenti la vita condominiale;
- utilizzo delle parti comuni: si considera quelle che sono le parti divise tra i vari soggetti, come possono essere il portone d'ingresso, i pianerottoli e le scale, il tetto, il giardino comune, le aree adibite al parcheggio, i locali destinati alla portineria, i suolo e le fondazioni dell'immobile. La nuova normativa stabilisce che la destinazione delle parti comuni deve avvenire per mezzo non di una semplice maggioranza assembleare, ma almeno dell'80% dei condomini;
- divisione delle spese: riguardano tutte le norme concernenti un'eventuale impegnativa economica che deve avvenire da parte del condomino per il sostegno delle spese ordinarie o straordinarie;
- i diritti di ciascun condomino: ogni condomino ha una serie di doveri e di obblighi che deve rispettare. Ma vivere nella propria casa implica anche tutta una serie di diritti che può far valere all'interno non solo della sua abitazione, ma anche nelle interconnessioni con gli altri;
- gli obblighi: ciascuno condomino è tenuto a rispettare le regole condomini. Questo permette la convivenza con gli altri individui presenti all'interno dell'abitazione. Un esempio può essere le modalità di utilizzo degli spazi comuni, come possono essere i giardini, oppure il parcheggio con i posti auto;
- la tutela del decoro dell'edificio: si fa riferimento a comportamenti da tenere all'interno del condominio e di ciò che sia possibile esporre all'esterno dello stesso. Il decoro e la tutela dello stabile sono qualcosa che riguarda tutti gli abitanti dello stesso;
- spese ordinarie e straordinarie: le regole prevedono anche quelle che sono le spese ordinarie e quelle straordinarie. Con le prime si considera quelle che avvengono quotidianamente per permettere l'ordinaria funzionalità dello stabile. Potrebbe essere l'esempio della manutenzione delle luci oppure della pulizia. Nel caso invece delle spese straordinarie, saranno tutte quelle che esulano dalle condizioni generali della vita quotidiana, come per esempio l'intereventi di ristrutturazione delle facciate e dei balconi;
- interventi straordinari: sono tutti che diventano necessari al fine di migliorare la sicurezza, l'eventuale abbattimento di barriere architettonica e interventi al fine di rendere migliore la condizione di vita all'interno di un condominio. Si pone come esempio, la delimitazione dei parcheggi, l'istallazione di un'antenna centralizzata, l'istallazione di impianti telematici, l'abbattimento di limitazioni per i disabili;
- regolamentazione degli animali domestici: è una delle grandi novità previste all'interno della nuova normativa condominiale. La legge ha stabilito che nessun regolamento può limitare in ogni caso la presenza di animali domestici, ne il loro transito nelle aree comuni. In ogni caso se vi fosse una delibera contraria da parte dell'assemblea sarebbe impugnabile davanti al giudice di pace. La presenza di animali è ovviamente un diritto, ma prevede anche una serie di regole che devono essere rispettate. In primo luogo riguarda il disturbo dell'igiene. In secondo luogo la normativa fa riferimento ad eventuali rumori molesti come potrebbe essere l'abbaio. In questo caso il legislatore è stato molto preciso, dato che ha indicato che non è il semplice rumore ad essere considerato molesto, ma quello che è continuato, in ore di riposo, in presenza di testimoni e infine deve procurare un disagio psico fisico alla persona che lo denuncia;
- morosità e sanzioni: all'interno delle regole condomini, saranno presenti anche le sanzioni per coloro che non rispettano le regole stabilite dall'assemblea o quelle previste per legge. In questo caso sarà l'amministratore ad intervenire e, previo dimostrazione della violazione delle stesse, applicare anche una sanzione di 200€. Questa può arrivare anche a 800€ in caso in cui il comportamento si ripeta in maniera recidiva. Inoltre per coloro che non adempiono alle spese ordinarie e sono in arretrato con i pagamenti delle rate condominiale, è possibile prevedere dopo sei mesi di moratoria, anche una penale per il ritardo;
- conto corrente: ogni condominio secondo la nuova legge deve avere un conto corrente, su cui effettuare i versamenti. Questo è uno degli aspetti di trasparenza finanziaria molto importanti nella gestione delle casse;
- sito web: altro aspetto che potrete trovare all'interno del regolamento è un sito web, curato dall'amministratore e che può essere utilizzato al fine di poter esporre quelle che sono le delibere e i verbali dell'assemblea, in modo da essere sempre aggiornati. l'accesso dovrà essere obbligatoriamente limitato solo ai condomini.
Cosa succede se non si rispettano le regoleLe norme come abbiamo evidenziato sono degli aspetti fondamentali per poter vivere in maniera serena in luoghi in cui sono presenti anche altri soggetti. Non solo salvaguardano la sicurezza dell'individuo, ma garantiscono i diritti dello stesso. Il mancato rispetto delle norme deve essere sanzionato. La figura dell'amministratore è fondamentale in questo. Spesso ovviamente basta il suo intervento con un ammonizione per poter limitare le conseguenze.
 
Le modifiche al regolamento
Con il passare degli anni, spesso le necessità di un condominio cambiano nel tempo. Quindi possono essere effettuati anche delle modifiche al regolamento. Se si parla di uno di tipo assembleare, potrà essere il singolo condomino a chiedere di riunire l'assemblea e quindi proporre una modifica all'interno del regolamento. In questo caso basta la maggioranza più uno per far si che tale proposta possa essere accettata.

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