immagine Terreno edificabile: come evitare errori e scongiurare rischi
  • Martedì 3 Luglio 2018, 09:55

Terreno edificabile: come evitare errori e scongiurare rischi

L'acquisto di un terreno edificabile può essere un'ottima idea se si desidera costruire la casa dei propri sogni, ma prima di farlo bisogna informarsi molto bene per scongiurare errori clamorosi e imbattersi in gravi rischi. In questo articolo saranno indicati i passi e i consigli da seguire per trarne il massimo dei vantaggi.
Il processo è piuttosto lungo e complicato (bisogna armarsi di molta, molta pazienza), ma la soddisfazione di vedere realizzata l'abitazione che si è sempre desiderata senza dover scendere a compromessi e priva di vicini di casa fastidiosi non avrà eguali.

Acquisto di un terreno edificabile: i primi passi da compiere
Nel caso di un terreno edificabile bisogna innanzitutto tenere conto che il suddetto non garantisce sempre la medesima qualità a chi ne diventerà il proprietario, dunque non bisogna controllare solamente il prezzo al metro quadro, ma anche l'ubicazione: è infatti importante che si trovi accanto ai servizi di prima necessità come banche, supermercati, scuole, fermate dei mezzi pubblici e quant'altro.
Un immobile costruito su un terreno isolato ha un valore molto più basso rispetto ad uno situato in una posizione comoda, facilmente raggiungibile e che soprattutto non vincoli al costante utilizzo dell'auto.
Hanno invece un prezzo superiore i terreni dal suolo morbido e sui pendii, dove la cubatura edificabile dell'edificio si può ripartire meglio.

Fattori essenziali di un terreno edificabile
Gli altri requisiti da valutare molto attentamente sono i futuri interventi urbanistici che avverranno nelle zone limitrofe come la realizzazione di strade o altre abitazioni (il piano urbanistico del Comune sarà in questo caso molto utile) e l'eventuale grado di inquinamento acustico (vedi presenza di fabbriche rumorose, traffico stradale/aereo o presenza di cantieri). Quest'ultimo sarà possibile giudicarlo al meglio recandosi sul posto in orari diversi.
Se si trova davanti a una strada molto trafficata e priva di isolamento acustico è meglio non procedere, pena il volatilizzarsi della propria tranquillità tra le mura domestiche.
Bisogna inoltre verificare la distanza di sicurezza dai ripetitori per la telefonia mobile e dalle linee di alta tensione.

Costruire su un terreno edificabile
Una volta verificata la presenza di tutti i requisiti essenziali, non resta che iniziare a dar via al progetto della casa vera e propria, ma anche qui non bisogna incappare in errori grossolani e banali.
Innanzitutto cercare di capire il grado di soleggiamento, grazie al quale sarà possibile decidere l'orientamento dell'immobile con rispettiva posizione delle diverse camere secondo i gusti personali.
Un altro elemento importante da considerare è la profondità della falda freatica per scongiurare rischi di cedimenti, specialmente nei mesi invernali quando si forma il ghiaccio.
Chiedere ai vicini se hanno avuto la necessità di far installare dei sistemi di drenaggio o pompe è sicuramente una mossa prudente.

Dove si può costruire
Bisogna innanzitutto precisare che non è possibile costruire su qualsiasi terreno e che l'edificabilità varia in base ai Piani degli Interventi Comunali, i quali definiscono le zone urbane, i parametri che stabiliscono come e quanto costruire e le diverse regolamentazioni.
Il terreno, per poter essere edificabile, deve inoltre essere collegato alla rete tecnologica e garantire dunque energia elettrica, fognature, gas e acqua, ma anche essere facilmente raggiungibile dalle strade.
In mancanza dei requisiti sopracitati, è necessario che il venditore o il proprietario provvedano prontamente a renderlo idoneo.

Terreno edificabile: cosa controllare
La prima cosa da controllare è il piano regolatore del Comune, nonchè il regolamento secondo il quale viene progettato lo sviluppo cittadino che può essere soggetto a cambiamenti nel corso degli anni. Se il terreno su cui si desidera costruire si trova nelle aree residenziali si hanno buone possibilità di poterci costruire sopra.
Al piano regolatore si affianca quello particolareggiato, dal quale si saprà se il terreno non è destinato alla costruzione di servizi pubblici come piazze o parcheggi pubblici.
A questo punto, se il lotto è in possesso dei requisiti sopra citati, bisogna chiedere il permesso di costruzione presso lo Sportello Unico del Comune, presentando tramite il direttore dei lavori o un ingegnere il progetto completo di tutta la rispettiva documentazione (i professionisti sanno bene di cosa di tratta).
Per avere il permesso di costruzione è necessario pagare gli oneri di urbanizzazione, diversamente non verrà rilasciato.
Questi oneri saranno necessari al Comune per realizzare all'interno della casa tutte le opere pubbliche necessarie (illuminazione, allaccio alla rete idrica, fognature, etc.).
Se queste ultime sono già presenti, la somma versata sarà considerata un rimborso per le spese precedentemente sostenute.
Le medesime norme sono applicate anche per la costruzione o il posizionamento di case prefabbricate.

Abuso edilizio: un reato da non commettere mai
L'abuso edilizio si verifica nel momento in cui si costruisce senza chiedere alcun tipo di permesso al Comune.
È possibile rimediare al reato chiedendo una sanatoria che verrà rilasciata da quest'ultimo solo se l'immobile o le modifiche non vanno contro il piano regolatore, in caso contrario verrà emesso un ordine di demolizione che, a differenza del reato, non cade mai in prescrizione.
Rientra nell'abuso edilizio anche la costruzione differente dal progetto precedentemente concordato, l'espansione non autorizzata di un immobile già costruito, ma anche la mancata comunicazione di inizio attività e ne rispondono i seguenti soggetti:
- Il committente;
- Il titolare del permesso per costruire;
- Il direttore dei lavori;
- Il costruttore;
- Il nuovo proprietario, se si può dimostrare che era il committente dell'edificio o abbia indotto il costruttore a trasgedire le regole, per esempio minacciando di non procedere con l'acquisto in caso di mancate modifiche secondo i suoi desideri.
Per quanto riguarda le pene, possono essere:
- Sanzioni amministrative che variano in base all'entità del reato e al valore dell'immobile;
- Demolizione dell'edificio e ripristino delle condizioni originarie;
- Confisca dell'immobile da parte del Comune, che lo annovererà nel suo patrimonio;
- Pena detentiva.

Come e quanto costruire su un terreno edificabile
Prima di attuare qualunque progetto di costruzione della casa, bisogna sottoporlo al Comune di ubicazione del terreno che stabilisce gli indici di edificabilità e il volume (varia secondo la superficie utile).
Non si devono inoltre tralasciare le regole della Pubblica Amministrazione, che impongono i limiti di realizzazione ai quali bisogna attenersi per non incorrere a sanzioni, per esempio posti auto, area minima dei locali, garage coperti, distanze dalle altre abitazioni, piscine e via discorrendo.
Un requisito fondamentale è la distanza tra un'abitazione indipendente e un'altra, che deve essere pari a tre metri per evitare la formazione di spazi troppo ristretti e permettere un adeguato passaggio di luce e aria, decisamente essenziali per la salute.
Le parti finestrate devono avere invece uno spazio minimo di 10 metri dagli edifici antistanti.
Per quanto riguarda invece le distanze dalla strada, secondo le nuove lottizzazioni, devono essere di almeno cinque metri.

Quali sono i costi di un terreno edificabile
I costi dei terreni edificabili vengono solitamente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili (mc).
Bisogna anche considerare la tipologia del terreno, che può essere fondiaria, edificabile o territoriale.
Incide sul prezzo finale anche la presenza di vincoli particolari, ma per essere certi del valore reale è consigliato chiedere la consulenza di un geometra o di un ingegnere.
Il valore di un terreno edificabile può essere determinato dalla sua posizione, salubrità, rumorosità della zona e panoramicità.
Questi fattori sono conosciuti come instrinsechi, mentre gli estrinsechi sono tutti quelli che possono influenzare sia la sui metodi di costruzione, sia sui costi della casa.
Un altro parametro importante è l'indice di fabbricabilità, il quale fa riferimento al Piano Regolatore Generale di ogni Comune.
In base alla superficie del lotto e della cubatura edificabile si avranno i metri quadri a disposizione sui quali costruire, secondo i quali l'edificio, una volta ultimata la sua costruzione, assumerà un valore più o meno basso.
Questo è estremamente utile qualora si decidesse di vendere l'immobile in futuro.
Viaggia di pari passi con il suddetto anche il valore di trasformazione, ossia la differenza tra il prezzo di mercato della casa una volta costruita e i costi previsti per effettuare l'intervento.
Dal punto di vista fiscale, l'acquisto di un lotto edificabile viene trattato in modo diverso a seconda del venditore: un privato non pagherà l'IVA, bensì un imposta di registro del 12% sul prezzo di vendita più 100 Euro per l'imposta catastale e ipotecaria, mentre un'impresa pagherà il 22% di IVA e l'imposta ipotecaria, catastale e di registro pari a 200 Euro cadauna.
Se un'azienda è proprietaria di un terreno, vi costruisce un immobile e lo vende, l'IVA si abbasserà al 4% se si tratta di prima casa, comportando in questo modo un grande risparmio economico.
Altri elementi che condizionano il valore di un terreno edificabile sono i vincoli di edificazione, il grado di urbanizzazione e la vicinanza al centro città.
Bisogna poi affidarsi a dei progettisti seri ed accreditati per evitare di sforare con il budget prestabilito, tenendo conto delle proprie esigenze abitative.
Può infine essere un'ottima idea quella di condividere il terreno e i costi di costruzione, magari facendo costruire abitazioni bi o trifalimiari in accordo parenti o amici.

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