immagine Prestito vitalizio ipotecario agli over 60, agli eredi possibilità di riscatto dell'immobile
  • di Lucilla Quaglia
  • Domenica 27 Luglio 2014, 10:00

Prestito vitalizio ipotecario agli over 60, agli eredi possibilità di riscatto dell'immobile

Il disegno di legge, in via di approvazione, offre un finanziamento senza dover ricorrere alla vendita della nuda proprietà


La vita si allunga, le pensioni sono sempre meno pesanti mentre le esigenze aumentano: dalle necessità di assistenza familiare, all’aiuto ai figli per iniziare un’attività o per le più disparate evenienze. Molto spesso le case dove si trovano ad abitare coppie di anziani sono troppo grandi per le loro esigenze, ma vendere, comprare una casa più piccola e magari cambiare quartiere, sarebbe la scelta più traumatica. Un’alternativa piuttosto triste è quella di cedere la nuda proprietà: si vende e si resta ad abitare nella “propria” casa fino alla dipartita e gli eredi non prendono nulla. Per tentare di risolvere questi problemi e proporre valide alternative in questi giorni è stato presentato alla Camera dei Deputati un disegno di legge - firmatari i deputati Marco Causi e Antonio Misiani del PD, relatore in Commissione Finanze l'onorevole Paolo Petrini del PD - che poi passerà al vaglio definitivo del Senato, sul prestito vitalizio ipotecario riservato agli over-65 che trasforma la propria abitazione in denaro contante mantenendone la proprietà e lasciando ai figli l’opzione di vendere definitivamente l’immobile o riscattarlo al momento della eredità.
Istituto da riformare
Introdotto in Italia con la legge 248 del 2005 il prestito ipotecario vitalizio permette alle persone che hanno compiuto i 65 anni di età – la riforma abbassa la possibilità a 60 anni - e proprietarie di un immobile di convertire parte del valore della casa in liquidità a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca sull’abitazione come garanzia. Il prestito non viene erogato in caso di immobili non residenziali o che si trovano in zone sismiche.
La tradizione anglosassone
La particolarità di questo mutuo, a medio lungo termine e conosciuto nei paesi anglosassoni come “reverse mortgage” o “equity release”, è che si può entrare in possesso del contante senza dover rimborsare il capitale, spese e relativi interessi sino a che il contraente è in vita (se l’immobile è cointestato, sino alla morte del co-proprietario più longevo).
L’importo erogabile in base all'età
L’importo erogabile varia in base all’età del richiedente (più si è avanti con gli anni, più alta la cifra che si può ottenere) e oscilla generalmente tra il 20% e il 50% del valore dell’immobile. A differenza di quanto avviene con la “nuda proprietà”, inoltre, a chi contrae il prestito resta il possesso dell’abitazione sino alla morte, senza però poterla vendere (a meno che non si estingua il debito in anticipo cancellando l’ipoteca) o affittare.
Gli eredi possono vendere o rimborsare il debito
Il rimborso, in un’unica soluzione, delle spese, del capitale e degli interessi che si accumulano negli anni spetta agli eredi che, allo scadere del finanziamento, possono ripianare il debito nel giro di circa 12 mesi liberando l’immobile dall’ipoteca oppure vendere l’abitazione e restituire il dovuto con il ricavato o ancora lasciando la casa alla banca mutuataria che provvederà ad alienarla trattenendo il credito vantato e restituendo agli eredi l’eventuale eccedenza.
Le regole sui rimborsi
La riforma introdurrebbe la possibilità di concordare, al momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario, le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese - in deroga al principio generale secondo cui interessi e spese sono rimborsati al termine del contratto - prima del verificarsi degli eventi risolutivi del contratto che obbligano al rimborso integrale: morte del cliente finanziato, trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sulla casa data in garanzia – usufrutto. Se il finanziamento non viene integralmente rimborsato dal cliente o dai suoi eredi entro 12 mesi per alcuni eventi – come la morte del cliente finanziato e il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali – la riforma prevede che la banca finanziatrice possa vendere la casa a un valore pari a quello di mercato utilizzando il ricavato dalla vendita per estinguere il suo credito. In sostanza si tratta di una norma che protegge la banca dal rischio che il cliente trasferisca ad altri i diritti sull'immobile.
Le agevolazioni fiscali previste dalla riforma
Insieme ad altre richieste, la proposta attualmente al vaglio del Parlamento prevede che il contraente possa concordare, al momento della stipula del contratto, le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese. Tra gli altri punti affrontati il divieto di iscrivere ipoteca su più immobili dello stesso proprietario e l’obbligo, a carico del Ministero dello sviluppo economico, di consultare sia l’Associazione bancaria italiana che le associazioni dei consumatori nella stesura del regolamento ad hoc per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari. In base alla nuova proposta di legge verrebbe introdotta l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine disciplinate dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica n. 601, indipendentemente dalla data di rimborso del finanziamento. Con l'applicazione al prestito vitalizio ipotecario degli articoli 15 e 17 del DPR n. 601 del 1973 lo si esenterebbe dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.


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