immagine Open house: l'innovazione del mercato immobiliare
  • Domenica 24 Giugno 2018, 10:05

Open house: l'innovazione del mercato immobiliare

Sentendo parlare di Open House, non tutti sanno effettivamente di cosa si tratti pur conoscendone il significato letterale. Il termine "Open House" infatti significa letteralmente "casa aperta", ma è una tecnica di marketing che consiste nell'aprire la propria porta di casa, per accogliere eventuali acquirenti o affittuari. Si tratta di specifici eventi in uno o due giorni (solitamente nei week-end) per un certo numero di ore o per tutto l'arco della giornata, in cui si offre una visita libera del proprio immobile in vendita o in affitto. Questa tecnica di marketing immobiliare è tipica dei paesi anglosassoni, ma è ormai nota anche a noi grazie alla diffusione mediatica operata da trasmissioni, ma anche da film e telefilm.
 
COME SI ORGANIZZA?
Innanzitutto bisogna scegliere tra le diverse tipologie di Open House:
-quello organizzato unicamente per un pubblico di agenti immobiliari, che serve per far conoscere l'immobile da vendere agli addetti ai lavori e mostrarne loro le potenzialità;
-quello più frequente, organizzato per i possibili clienti finali;
-il tipo misto, aperto tanto agli agenti immobiliari quanto ad eventuali acquirenti.
Spesso nell'organizzazione di questi eventi è opportuno rivolgersi ad un agente immobiliare e ad un home stager. Il primo si occupa della registrazione dei partecipanti alla visita, di chiarire aspetti tecnici e commerciali e, nel caso fosse richiesta, di rilasciare una documentazione cartacea che descrive l'immobile (visure, planimetrie e foto). Il secondo, invece, è utile a mostrare la casa nel suo aspetto migliore preoccupandosi che essa risulti accogliente, ben pulita e arredata, curata nei minimi dettagli, allestita con minuziosa cura, ma soprattutto priva di qualsiasi elemento che possa ricondurre alla famiglia proprietaria e che non permetta ai potenziali clienti di immaginare loro stessi nella casa (foto, oggetti personali, ricordi).
Il "tour" può essere organizzato per singole persone oppure per gruppi, in base alle dimensioni dell'immobile: gli esperti sopra citati si occupano anche di non consentire l'accesso ad alcuna stanza ai visitatori, se non accompagnandoli.
Un ulteriore consiglio utile è quello di evitare la presenza del proprietario all'evento, per evitare qualsivoglia disagio per i visitatori e rendere la casa sempre più impersonale.
A rendere la casa effettivamente appetibile rispetto ad analoghe proposte sono, però, il prezzo di vendita/affitto e la sua locazione: l'immobile deve essere situato in una zona facilmente raggiungibile e il costo deve essere in linea con quelli di mercato della zona. A nulla servirà, infatti, un Open House con i fiocchi se l'immobile ha un prezzo fuori mercato, per cui è consigliabile affidarsi anche in questo caso ad un professionista per una valutazione/stima immobiliare dettagliata, precisa ed oggettiva.
Spesso la visita viene accompagnata da un piccolo rinfresco o un piccolo buffet, per permettere agli ospiti di interagire tra loro e parteciparvi in un clima più piacevole e rilassato.
Infine l'organizzazione prevede un'adeguata pubblicità con l'utilizzo soprattutto di annunci su siti web popolari come Immobiliare.it, Subito.it e Casa.it o sui principali quotidiani locali, tenendo fissa l'attenzione sull'aspetto professionale dello scritto e accompagnandolo con numerose foto della casa dopo l'Home Staging. Materiali come volantini e brochure spesso sono solo una perdita di tempo e di denaro, in quanto oggi le persone sono più propense a leggere materiale online, soprattutto con gli smartphone. Si spera poi nel passaparola generale.
 
COME VALUTO L'EFFETTIVA RIUSCITA?
Alla fine dell'evento è indispensabile sviluppare un'analisi per capire com'è andato, cosa è necessario migliorare in futuro e dove eventualmente fare aggiustamenti: per farlo è necessario raccogliere tutti i dati a disposizione, elaborare dei key performance indicators e confrontare le varie attività promozionali. Una vendita però non è conclusa finché non si è trovato un acquirente, per cui entro al massimo 7 giorni dall'evento l'agente dovrà chiamare tutti i visitatori e anche gli assenti, per carpire opinioni e impressioni in merito all'organizzazione dell'evento.
 
ESISTE IN ITALIA?
Quella che negli USA si chiama "Open House", in Italia potremmo chiamarla "Porte Aperte". Resta il fatto che, nonostante la stragrande maggioranza degli agenti immobiliari italiani ancora non siano d'accordo con questa metodica, è sicuramente una delle migliori strategie per vendere casa velocemente anche in un periodo di crisi del mercato immobiliare. Molte aziende, infatti, si stanno affidando agli eventi come l'Open House per ampliare il proprio business e migliorare il rapporto con i clienti, distinguendosi dalla concorrenza.
E' il caso del network immobiliare RE/MAX Italia, che per primo ha lanciato in Italia l'iniziativa. Il franchising ormai da anni apre le porte di oltre 200 immobili in vendita o in affitto presenti sul territorio italiano, isole comprese, per un intero week-end col beneficio per venditori e acquirenti di velocizzare i tempi di compravendita. RE/MAX propone visite libere, senza appuntamento e sempre sotto la supervisione di un consulente a disposizione dei clienti per eventuali informazioni o consigli professionali. Il format nato a Londra è così sbarcato in Italia.
Altre agenzie che hanno proposto e propongono "Porte Aperte" in Italia, si preoccupano perlopiù della promozione di residenze di nuova costruzione, magari particolarmente famose per l'architetto che le ha realizzate o per le curiosità architettoniche.
Tra gli eventi registrati ricordiamo quello nel centro storico di Roma, tenutosi nel week-end del 13 e 14 aprile 2013, sponsorizzato dall'immobiliare gruppo Futura in accordo col franchising Coldwell Banker. Questi si sono proposti con l'obbiettivo di essere nel mondo immobiliare capitolino il punto di riferimento per immobili di lusso e consulenze immobiliari personalizzate. Il tour prevedeva la visita di quattro appartamenti in vendita ubicati vicino ai monumenti più importanti nel centro storico di Roma.
Altri eventi registrati sono quelli del 13 e 14 maggio e del 10 e 11 giugno 2017 a Torino e a Milano, questa volta però scostandosi dai reali scopi dell'Open House e trasformandosi in un vero e proprio tour in cui i padroni di casa si presentavano come ciceroni per i turisti. Le quattro giornate hanno permesso, grazie al lavoro di studenti, architetti, padroni di casa e volontari, di visitare alcuni edifici noti e meno noti delle due città: a partire dalla casa Y a Pino Torinese, celebrata dal Wall Street Journal come una delle residenze più belle al mondo, alla Casa Pazza in via Massena a Torino, dalla sede del Corriere della Sera allo studio Binocle all'interno del palazzo il Cremlino a Milano.
Oggi gli eventi di Open House sono svariati e caratterizzano le grandi città italiane, così come quelle più piccole, ormai ogni anno. Nel 2018, ad esempio, si sono svolte edizioni a Milano il 5 e 6 maggio (III edizione), a Roma il 12 e 13 maggio (VII edizione) e a Torino il 9 e 10 giugno (II edizione).
Open House Milano è un evento annuale aperto a tutti: un intero week-end in cui accedere gratuitamente, supportati da guide specializzate e volontarie, a edifici pubblici e privati dal notevole valore architettonico. L'evento milanese rivolge la propria attenzione agli edifici normalmente non accessibili, al patrimonio architettonico moderno e contemporaneo, per estendersi fino alla città in trasformazione, senza mai trascurare la ricchezza artistica e culturale che caratterizza Milano dall'antichità in poi. Grazie alle visite guidate e gratuite tenute dai progettisti stessi, infatti, questi edifici noti e meno noti assumono nuovi significati e permettono di (ri)scoprire una Milano inedita.
Open House Roma è un evento annuale che in un solo week-end consente l'apertura gratuita di centinaia di edifici della Capitale notevoli per le loro caratteristiche architettoniche. Quest'anno, insieme ad Acea, ha permesso la visita di luoghi inediti e insoliti per far conoscere a fondo il rapporto tra Roma e l'acqua, tanto stretto da averle fatto guadagnare il nome di "regina aquarum" nell'antichità. Alcuni di questi luoghi sono i "castelli idraulici" della Fontana di Trevi e del Fontanone dell'Acqua Paola, le complesse opere ingegneristiche che alimentano le due "fontane mostra" e la Chiocciola di Villa Medici.
Open House Torino offre, invece, 133 spazi cittadini visitabili gratuitamente (di cui 70 abitazioni private) e 8 itinerari nei quartieri. Il programma si snoda tra costruzioni storiche e contemporanee, giardini, parchi, luoghi di lavoro. Open House Torino fa parte della rete Open House Worldwide e nella sua prima edizione torinese aveva raggiunto il miglior esordio di sempre tra le 42 città nel mondo che fanno parte del progetto. Nel 2017 sono stati 111 i siti aperti al pubblico, visitati da oltre 15mila persone per un totale di 40mila accessi.
 
PERCHE' SCEGLIERE OPEN HOUSE?
La ricerca di una casa è un processo che richiede del tempo e molto impegno. L'Open House rappresenta un vantaggio sia per l'acquirente che per il proprietario. Chi cerca casa ha la possibilità di visitare un immobile anche senza aver precedentemente fissato un appuntamento e può tornare a rivedere la casa anche nell'arco della stessa giornata, nel caso si voglia avvalere di consigli di un coniuge assente o un esperto immobiliare, e riduce il rischio che la casa possa essere venduta col trascorrere dei giorni. Chi vende casa, invece, ha il vantaggio di concentrare tutti i possibili acquirenti in un breve arco di tempo e maggiori possibilità di successo, in quanto aprire la propria casa permette l'ingresso di diversi agenti immobiliari e quindi la presenza di più professionisti coinvolti nella vendita.
Dunque non fatevi scappare l'occasione di organizzare un Open House Immobiliare: oltre ad essere divertente, è anche una delle tecniche più potenti al giorno d'oggi per vendere casa velocemente!

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