immagine Casa, proposta d’acquisto: come blindarsi fino al rogito notarile
  • di Silvia Scafati
  • Domenica 18 Marzo 2018, 12:37

Casa, proposta d’acquisto: come blindarsi fino al rogito notarile

Dopo aver visitato una casa e aver deciso di procedere all’acquisto, generalmente si firma la proposta di acquisto, primo passaggio nell’iter di compravendita di un immobile, a cui seguono il preliminare o“compromesso” e il contratto definitivoo“ rogito”.

La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Solitamente si tratta diunmoduloprestampato fornito dall’agenzia immobiliare che contiene gli elementi essenziali della futura vendita: dati che individuano l’immobile e le pertinenze, prezzo, tempi di pagamento, termini per la consegna e la firmadell’atto definitivo.

La proposta impegna solo l’acquirente fino alla scadenza del termine temporale. Il venditore è invece libero di valutare altre offertee siimpegnasolo nel momentoin cui accetta (in formascritta) la proposta.Èquindi sempre preferibile stipulare direttamente un preliminare che impegna entrambe le parti; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile: stabilire un termine ridotto per la validità della proposta, ad esempio una settimana, e concordare una somma più bassa possibile a titolo di caparra, in genere qualche migliaio di euro. La proposta d’acquisto, infatti, solitamente è accompagnata dal versamento di una caparra. Tale somma resta “bloccata” - e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente - per tutta la durata di validità della proposta. L’assegno relativo alla caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia. Normalmente l’assegno non viene incassato, ma tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Se la proposta d’acquisto non verrà accettata, la caparra verrà restituita. Se viene accettata si passa alla fase successiva della contrattazione, stipulando un preliminare o direttamente un definitivo. La firma di una proposta d’acquistonon deve essere sottovalutata in quanto una volta accettata il contratto di compravendita è concluso e vincolante. La cosa più importante da verificare è che la proposta contenga alcune clausole che mettano al riparo l’acquirente dabrutte sorprese.

Se per esempio per l’acquisto dell’immobile è necessario richiedere un mutuo, è consigliabile aggiungere una condizioneconlaqualesisubordina la validità della proposta d’acquisto all’ottenimento dello stesso. Inoltre occorre prevedere la risoluzione della proposta qualora emergessero maggiori oneri di spesa o eventuali pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, problematiche relative alla conformità urbanistica ocatastale della casa, allo stato degli impianti,ecc.

Una formulazione standard, in linea con quelle contenute nei modelli forniti dalle agenzie, potrebbe essere:«Alladata del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, diritti di terzi in genere, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche ».

Qualora si preveda che tra la proposta e il contratto definitivointercorraunlungoperiodo temporale sarebbe meglio inserire esplicitamente nella proposta l’obbligo di stipulare, superando così il meccanismo contrattuale proposta-accettazione, un preliminare vincolante per le parti. Il preliminare di vendita, infatti, è il contrattoconil qualeil venditoree l’acquirente si obbligano reciprocamente a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata. La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, poi, evita altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o subìti dal venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. Di fatto “blinda” l’acquisto dell’immobile che si conclude - a seguito dei controlli di legalità svolti dal notaio - con l’atto pubblico notarile (o rogito) con la cui sottoscrizione avviene, normalmente, anchelaconsegnadel bene.


Le tappe della compravendita

Proposta d’acquisto: manifesta la volontà di acquistare l'immobile

Preliminare di vendita: definisce l'obbligo a concludere la compravendita, stabilendone modalità e termini

Trascrizione (facoltativa): avviene nei Registri Immobiliari attraverso il notaio

Rogito: è l’atto notarile definitivo

Trascrizione dell'atto nei pubblici registri: provvede il notaio

 

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