Occorre adottare cautele per impedire azioni illecite. Anche il Condominio, nel caso di gravi omissioni, è chiamato a rispondere dei danni
Quando l’assemblea condominiale delibera a favore di lavori di ristrutturazione dell’edificio, sono tanti i disagi che attendono al varco gli abitanti del palazzo. I ponteggi sono sinonimo di rumori ad ogni ora del giorno, polvere, vista ostruita, riduzione della luce negli appartamenti e, quel che è peggio, di rischio di furti. Attraverso i ponteggi è facile per i ladri fare effrazione nei vari appartamenti: una sera in cui si fa più tardi del solito, un week end fuori casa, e il gioco è fatto. Di chi la responsabilità?
Responsabilità dell’impresa appaltatrice
“Le responsabilità sono dell’impresa appaltatrice a cui sono stati affidati i lavori e, di riflesso, dello stesso condominio che le ha affidato i lavori”, dichiara l’avvocato Marco Saraz, cassazionista, consulente e docente Anaci. Una responsabilità, quella dell’impresa appaltatrice, che trova fondamento nel dettato dell’articolo 2043 del codice civile, in base al quale l’imprenditore impegnato nell’esecuzione di lavori che richiedono l’utilizzo di ponteggi deve adottare ogni cautela idonea ad impedirne un uso anomalo o illecito. Una responsabilità confermata dalla Cassazione: “tutte le volte in cui lo stesso (l’imprenditore) trascurando le più elementari norme di diligenza e perizia, e cioè la doverosa adozione di cautele idonee ad impedire l’uso anomalo di impalcature, in violazione del principio neminem laedere, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri, ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno”, è chiamato a rispondere. Sullo stesso tema si è pronunciato anche il tribunale di Milano, con sentenza numero 14079 del 22 dicembre 2007, nella quale si legge che la responsabilità dell’imprenditore è stata ravvisata anche nell’ipotesi in cui “sia emerso che il cantiere sia rimasto incustodito, anche se per poco tempo, durante la pausa pranzo”.
Responsabilità del condominio
Anche il condominio, come detto, può essere chiamato a rispondere dei danni in caso di furto. “Per un duplice titolo”, specifica la Cassazione. “Sia quale custode del fabbricato, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, sia per culpa in vigilando od in eligendo, allorché risulti che abbia omesso di sorvegliare l’operato dell’impresa appaltatrice, ovvero ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera”. “Citando la Cassazione – specifica Marco Saraz – la responsabilità del condominio è sempre legata strettamente a quella dell’impresa appaltatrice, poiché, sebbene sia vero che in tema di appalto il committente si affidi in tutto e per tutto alla diligenza e alla capacità dell’impresa, ‘ciò non esonera il condominio dall’obbligo di sorveglianza nei confronti dell’attività svolta dall’appaltatore’”.
Precauzioni da adottare
Per non avere alcuna responsabilità in un eventuale furto, il condominio deve evitare l’onere di un generico potere di sorveglianza sul cantiere o, altrimenti, nel suo comportamento non deve essere rinvenuta nessuna colposa omissione. Inoltre, quando l’assemblea delibera sulla scelta della ditta appaltatrice, sarà bene verificare che la stessa non mostri “una manifesta inadeguatezza per l’esecuzione dell’opera”. “Il condominio – aggiunge Marco Saraz – dovrà verificare che l’impresa adotti ogni precauzione necessaria e, nell’ipotesi contraria, sarà bene che l’amministratore solleciti l’impresa a dotare il cantiere di adeguate difese per impedire l’accesso ai ponteggi, quali, per citare la Cassazione, ‘la dotazione di luci esterne nelle ore notturne, e/o antifurto o personale di vigilanza’. Infine, deve assicurarsi che ogni accesso al ponteggio sia effettivamente chiuso ed impedito al termine della giornata lavorativa, controllando che siano rimosse le scalette mobili o i piani di lavoro nella parte inferiore dell’edificio”.
Polizza assicurativa
Il condominio deve prendere un’ulteriore precauzione: alla sottoscrizione del contratto d’appalto, deve inserire l’obbligo in capo all’impresa esecutrice di dotarsi di una specifica polizza assicurativa che la garantisca dal rischio che, attraverso i ponteggi, dei ladri possano introdursi negli appartamenti. “Non scongiurerà i furti – conclude Marco Saraz – ma provvederà comunque a sollevare le sorti economiche dei condomini, e della stessa impresa, dall’onere di risarcire la vittima dei danni”.
Sentenza della Cassazione
L’attuale orientamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 6435 del 17.03.2009, a proposito dei furti in condominio durante lavori di ristrutturazione è per la corresponsabilità di committente e ditta appaltatrice: “Del danno patito da persona il cui appartamento sia stato svaligiato da ladri, introdottivisi attraverso ponteggi installati per il restauro del fabbricato e privi sia di illuminazione che di misure di sicurezza, possono essere chiamati a rispondere non solo l’impresa che ha realizzato i ponteggi stessi, ma anche il condominio”.
Alla vittima l'onere della prova
Per vedersi risarciti i danni del furto, la vittima, in questi casi, deve necessariamente dimostrare che i ladri si siano introdotti nella sua abitazione e l’abbiano fatto usando le impalcature. Che le impalcature fossero prive di adeguati sistemi di sorveglianza o che questi non fossero funzionanti e fossero prive del personale addetto a tale compito. Il rinvenimento dei vetri di una finestra rotta, utilizzata come accesso ed in prossimità dei ponteggi, ha un particolare rilievo probatorio.
Concorso di colpa
Se la vittima del furto ha favorito l’azione dei ladri, questi ne sarà tenuto a rispondere nella misura che verrà stabilita dall’Autorità giudicante, e per effetto vedrà proporzionalmente ridotto l’ammontare del complessivo risarcimento economico spettante. In tal caso si è in presenza di un concorso di colpa del creditore riconducibile al secondo comma dell’articolo 1227 del codice civile. In tali ipotesi il Tribunale di Torino ha quantificato nel 30 per cento il concorso di colpa del danneggiato.
