Cassazione: vale il senso letterale delle parole utilizzate nel contratto. Le controversie
I regolamenti di condominio contrattuali non sempre sono compresi e spesso sono causa di controversie. E’ bene quindi analizzare che cosa dice la giurisprudenza in proposito. La Corte di Cassazione, ad esempio, con la sentenza n.14460 del 30 giugno 2011, ha stabilito che, in tema di interpretazione del contratto – in particolare il regolamento condominiale – per meglio comprendere la comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale.Quindi le singole clausole vanno considerate in correlazione fra loro coordinandole letteralmente in base all'articolo 1363 del codice civile. Inoltre per “senso letterale delle parole” si intende tutta la formulazione della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte e in ogni parola che la compone.
Nell'atto di acquisto l'accettazione del contratto
“Secondo l'opinione tradizionale e radicata – spiega l’avvocato Carlo Patti, consulente dell’Associazione amministratori di condominio (Anaci) Roma - i regolamenti condominiali contrattuali sono sostanzialmente quelli redatti per espressa e unanime approvazione assembleare di tutti i partecipanti ovvero formati dal costruttore dell'edificio ed accettati per altrettanto espressa dichiarazione contenuta negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari”.
Consenso unanime
Tali regolamenti, comunque formati, contengono in sé un consenso unanime che li rende veri e propri contratti intercorsi fra le parti e vincolanti anche nei confronti dei successivi acquirenti delle unità immobiliari. Le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l'uso e il godimento (Cass.15-2-2011 n.3705).
Effettive intenzioni
“In sintesi il Codice Civile – prosegue Patti - pur partendo dal significato letterale delle parole della clausola, nei casi controversi non lo ritiene sufficiente, imponendo all'interprete di ricercare quale fosse l'effettiva intenzione delle parti nella redazione delle clausole ed affiancando a tale principio essenziale una serie di ulteriori disposizioni, per così dire “correttive”, sempre intese all'identificazione dell'esatto significato voluto dai contraenti come il comportamento complessivo delle parti, la correlazione delle clausole con l'intero contesto contrattuale e le pratiche interpretative generali del luogo dove il contratto è stato concluso”.
Le finalità e le attività vietate
D'altra parte la giurisprudenza della Suprema Corte è arrivata anche a ritenere, con indirizzo ormai da tempo acquisito e condiviso, che le limitazioni all'utilizzo delle unità immobiliari possano essere definite nei regolamenti condominiali contrattuali non solo attraverso un’elencazione espressa e specifica delle attività vietate, ma anche mediante il riferimento alle finalità che si intendono perseguire attraverso i divieti. Come esempio si può riportare il caso di una clausola del regolamento di condominio in base alla quale “I condomini, pur essendo investiti di tutti i privilegi della proprietà, non potranno agire in contrasto con la moralità, la tranquillità e il decoro della casa stessa. E’ perciò vietato destinare i locali dell'edificio a uso albergo, pensione, sale di società per trattenimento e gioco, scuole di musica, canto e ballo, attività rumorose o comunque pericolose”.
La sentenza
Secondo la Suprema Corte poiché nel testo di tale clausola “sono stati utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione, e quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare), deve ritenersi, da un lato, che l'elenco delle attività vietate non sia tassativo, e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate, che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare. Dall'altro, che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l'idoneità a recare i pregiudizi elencati” (Cass.18-9-2009 n.20237).
Attività consentite
La Corte di Cassazione ha affermato che le destinazioni e attività vietate dal regolamento possono anche desumersi dalla tassativa elencazione delle sole attività consentite. In altri termini, ove il regolamento condominiale contenga un’elencazione delle sole attività consentite nelle unità immobiliari, deve ritenersi che le attività e destinazioni non espressamente consentite, che si differenziano dalle prime, siano illegittime, avuto riguardo all’intenzione dei contraenti nel fissare gli usi ammessi (Cass.25-10-2010 n.21841).
Restrizioni
Le restrizioni alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio avente natura contrattuale devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro.
Ruolo dell’amministratore
L'amministratore è il primo soggetto chiamato, per legge, a far rispettare e osservare il regolamento condominiale, comprese le disposizioni che impongono limitazioni alle facoltà di godimento e che dunque incidono sul contenuto del diritto di proprietà.Ed è tanto più importante un esame interpretativo rigoroso e corretto ad opera dell'amministratore in quanto è quest’ultimo che, senza necessità di mandato dell'assemblea, può agire per ottenere giudizialmente il rispetto del regolamento. E' però opportuno che agisca avendo preventivamente informato i condòmini sulla portata dei vincoli da rispettare e delle iniziative da intraprendere in caso di violazioni.
