seguici su Google+ RSS
Venerdì 29 Agosto - agg.10:00
Sfoglia il nuovo giornale digitale
Messaggero CASA

Vendita, non sempre tassata la plusvalenza

di Oliviero Franceschi

Gli immobili esenti dal prelievo. Le imposte sul reddito

Con la situazione economica incerta molti italiani sono stati costretti a disfarsi di alcune loro proprietà. L’amministrazione da parte sua vigila e controlla. Ecco il quadro per non fare errori..
Identikit del venditore
Vendere una casa non è impresa facilissima in un momento economico caratterizzato da carenza di liquidità. Tuttavia spesso gli italiani scelgono questa opzione per ridurre il carico fiscale o per esigenze finanziarie. L’immobile tipo che viene messo sul mercato è la seconda casa o il box, magari ricevuti in eredità chissà quando e finora tenuti a disposizione in attesa di tempi migliori. Con l’avvento dell’Imu, le minacce della Tares (l’imposta sui rifiuti che dovrebbe “impennarsi” a dicembre) e il perdurare di una crisi che pochi economisti avevano previsto, capita che le famiglie decidano di privarsi di un bene immobile ritenuto ormai un lusso impossibile.
Tassa di registro, ipotecaria e catastale
Quando si vende un immobile, le imposte tipiche sulla compravendita come l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono a carico dell’acquirente. Il venditore perciò è esente da pendenze con il fisco, almeno per quanto riguarda l’atto di vendita stipulato dinanzi al notaio. Sono invece a carico di chi vende le imposte sul reddito (per fortuna solo eventuali) che sono dovute sulla plusvalenza, cioè sulla differenze tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dell’immobile. Nel calcolo della plusvalenza il prezzo di acquisto va aumentato dei costi inerenti se documentati, come ad esempio le imposte pagate sull'acquisto e le spese notarili per l'atto di acquisto.
Redditi “diversi”
Il valore della plusvalenza è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria dei “redditi diversi” e, come tale, si dichiara nel modello Unico nel quadro RL oppure nel 730 nel quadro “D”. La plusvalenza è assoggettata a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef oppure, nell’ipotesi di vendita di terreni edificabili, a tassazione separata.
Plusvalenze
Per fortuna non tutte le plusvalenze vanno dichiarate al fisco e sottoposte a tassazione. Innanzitutto non si pagano imposte se la plusvalenza deriva dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni. Inoltre sono esenti dal prelievo gli immobili pervenuti per successione; quelli ricevuti in donazione quando rispetto alla persona che ha donato l’immobile, siano trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso; le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita siano state utilizzate come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Insomma a ben vedere le ipotesi di esonero dal pagamento dell’Irpef non sono poche. La logica alla base di queste disposizioni è che l’amministrazione tassa le operazioni potenzialmente “speculative”, quelle in cui si compra un appartamento per poi rivenderlo dopo poco tempo ad un prezzo maggiore lucrando sulla differenza di prezzo. Viceversa vengono salvate le compravendite fisiologiche dei cittadini, quelle effettuate su immobili posseduti da molti anni oppure comunque utilizzati come abitazione principale dal proprietario o dai suoi congiunti.
Imposta sostitutiva
Anche laddove la plusvalenza fosse tassata, non disperate. Infatti in alcuni casi è previsto un sistema alternativo a quello “ordinario”, che potrebbe rivelarsi vantaggioso. Il venditore può chiedere all’atto della vendita, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito, con aliquota del 20%.E’ il notaio stesso che provvede ad applicare e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo naturalmente dal venditore la somma; successivamente il notaio deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. La tassazione in base all’imposta sostitutiva non può essere chiesta dal cedente quando si vende un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione oppure un fabbricato costruito sul terreno stesso o infine venga ceduto un terreno edificabile.
Immobili donati
Quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, la plusvalenza realizzata va tassata solo quando al momento della cessione non siano ancora trascorsi cinque anni dal giorno in cui il donante ha acquistato l’immobile. In tal caso la plusvalenza è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
Il prezzo da dichiarare
In tutte le ipotesi in cui non viene tassata la plusvalenza, il venditore non ha nessun motivo per dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente incassato, dato che non paga alcuna tassa. In ogni caso il venditore ha “interesse” a far risultare il vero prezzo, per evitare in tal modo che ai controlli sulle movimentazioni bancarie effettuabili dal fisco appaiano somme "in nero" di cui non saprebbe dare spiegazioni: nella vendita di immobili, ovviamente, si parla di somme di un certo rilievo, normalmente almeno a 4 zeri e le sanzioni sono a queste “adeguate”. Ma anche l'acquirente in molti casi non ha più motivo di dichiarare una somma minore del prezzo pagato, poiché dal 2006 nelle compravendite non soggette a Iva di immobili ad uso abitativo e pertinenze, effettuati nei confronti di persone che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, professionali o artistiche, le persone fisiche possono pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di acquisto.

Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli

Sabato 20 Aprile 2013 - 19:54
Ultimo aggiornamento: Lunedì 22 Aprile - 09:41
VUOI CONSIGLIARE QUESTO ARTICOLO AI TUOI AMICI?
DIVENTA FAN DEL MESSAGGERO

CONDIVIDI L’ARTICOLO

OGGI IN PRIMO PIANO

Roma, tragedia a piazza di Spagna: ragazza cade dalla terrazza del convento e muore

Una ragazza di 19 anni polacca è morta intorno alle 6.30 di...

Lorenzin lancia l'allarme: «Con altri tagli, addio alla sanità pubblica»

«Se sulla Sanità dovessero piovere nuovi tagli, gli italiani...

Sblocca Italia, Padoan: «Ci sarà più crescita e più lavoro, le famiglie ne beneficeranno»

Con lo Sblocca Italia ci saranno «più investimenti, più crescita e...

Fiat, poche le richieste di recesso Elkann: «La fusione non è a rischio»

TORINO - «Sono lieto di questo risultato». Così John Elkann,...

EDIZIONI LOCALI
SEGUICI su facebook
LE NEWS PIÙ LETTE

Latina, ritrovato il giovane animatore scomparso dal campeggio a Sabaudia

LATINA - E' a Roma, sta bene, ha chiamato il padre e ha detto di non preoccuparsi. A lieto fine la...

Sepolta viva da alcuni parenti: bimba di cinque anni salvata da un passante

Le urla e il pianto soffocato di Tanu, 5 anni, provenivano dal sottosuolo.

Previsioni meteo, arriva il ciclone Elettra: dal 1° settembre sconvolgerà l'estate

Dal primo settembre inizia l'autunno, almeno quello meteorologico secondo Antonio Sanò,...

Ha il collo più lungo del normale: l'inferno del 15enne con tre vertebre in più

Fu Wengui ha 15 anni, vive a Pechino e, come tutti gli adolescenti, vorrebbe una vita normale.

Samsung, arriva il nuovo smartwatch Gear S: avrà la scheda Sim per telefonare anche senza cellulare

Samsung non ha atteso i riflettori dell'Ifa di Berlino per mostrare in anteprima il Gear S, il nuovo...

CASA
Semplificazione amministrativa per pensioni ex Inpdap e ex Enpals
Procedure unificate, sistemi di pagamento allineati a quelli Inps
Detrazioni fiscali: bonus arredi, occhio agli errori
La nuova agevolazione non spetta per tutti i lavori di recupero
Dichiarazione dei redditi: Unico 2014, ecco le spese detraibili e deducibili
Elenco aggiornato delle voci che permettono di ridurre il "conto"
GUARDA TUTTE LE NEWS
CONSULTA GLI ANNUNCI IMMOBILIARI
IL METEO
TUTTOMERCATO
PIEMME
MUTUI ACQUISTO PRIMA CASA ON LINE
www.settorefinanza.com
Mutui acquisto prima casa, mutui consolidamento debiti e liquidità. Richiedi il mutuo più economico
 
   
I film, le trame e i cinema di tutta Italia: comincia lo spettacolo I migliori locali dove gustare le ricette per gli amanti della buona cucina Scegli che strada prendere: il traffico di Roma in tempo reale Resta aggiornato con tutti dati i delle Borse in tempo reale Pioggia, vento o sole? Scopri come sarà tempo nella tua città Branko legge e racconta le parole delle stelle, segno per segno
 
CALTAGIRONE EDITORE | IL MATTINO | CORRIERE ADRIATICO | IL GAZZETTINO | QUOTIDIANO DI PUGLIA | LEGGO | PUBBLICITA' CONTATTI | PRIVACY
© 2014 Il MESSAGGERO - C.F. e P. IVA 05629251009